Обоснования целесообразности комплексной застройки 2, 4, 17 кварталов. в строительном округе г. Якутска (стр. 5 )

Таблица 13. Объем финансирования проекта в прогнозных ценах (млн. руб.)

Потребность в финансировании	2 квартал	4 квартал	17 квартал	Всего по проекту
Расселение	303,845	396,522	423,552	1123,919
в т. ч. Из аварийных и ветхих домов	51,620	169,880	25,410	246,910
Строительство домов (включая подготовительные работы и благоустройство), в т. ч.	9454,358	12618,017	2709,934	24782,309
строительство домов для переселения	1 316,79	1975,187	0,000	3291,979
строительство домов для реализации	7929,434	10273,875	2709,934	20913,243
строительство образовательных учреждений	208,132	368,955	0,000	577,087
Всего	9758,203	13014,539	3133,486	25906,228

В настоящем инвестиционном проекте использована проектная схема финансирования инвестиций (или условно принимаемая схема), основной целью которой, как отмечалось выше, является оценка возможных параметров финансирования, обеспечивающих финансовую реализуемость проекта и коммерческую эффективность участия в нем потенциальных инвесторов. Потенциальные инвесторы на данном этапе проектирования не определены.

Инвестиционный план работ по проекту см. в графиках 1 и 2 Приложений 5 (стр. 69), 6 (стр. 91), 7 (стр. 110).

С 3 кв. 2015 г. инвестиционную стадию реализации проекта планируется осуществлять параллельно с эксплуатационной стадией через механизм реализации квартир по договорам долевого участия.

Расшифровка расходов на расселение жителей из деревянного жилья представлена в приложении 3.

При расчете расходов на расселение цена за один кв. м. принята в соответствии с распоряжением Главы Окружной Администрации города Якутска от 01.01.2001 г. № 000 в размере 49,45 тыс. руб.

Расшифровка совокупных расходов на строительство жилья в текущих и прогнозных ценах по застраиваемым кварталам и в целом по проекту представлена в Приложениях 5 (стр. 50), 6 (стр. 73), 7 (стр. 97), 8 (стр. 112). Расчеты выстроены на основе физических объемов строительства и средних фактических расходах по этапам строительства одного квадратного метра жилых домов в городе Якутске.

5.4. Проектная схема финансирования

В предварительном инвестиционном проекте использована проектная схема финансирования инвестиций (или условно принимаемая схема), основной целью которой является оценка возможных параметров финансирования, обеспечивающих финансовую реализуемость проекта и эффективность участия в нем потенциальных инвесторов.

В качестве проектной схемы финансирования выбрано полное финансирование инвестиций за счет средств потенциальных инвесторов собственных и привлеченных.

Таблица 14. Займы (прогнозные цены, руб.)

Название	Дата	Сумма	Срок	Ставка	Уплачено процентов
		(руб.)		%	(руб.)
Результат подбора кредита	01.07.2013	5 ,94	65 мес.	12,00

Таблица 15. Займы (текущие цены, руб.)

Название	Дата	Сумма	Срок	Ставка	Уплачено процентов
		(руб.)		%	(руб.)
Результат подбора кредита	01.07.2013	5	65 мес.	12,00

5.5. Объемы реализации жилья

Физические объемы реализации жилья в разрезе застраиваемых кварталов приведены в Приложении 4 (с. 49).

Таблица 16. Совокупный объем реализации площадей составит:

Участок	Площадь застройки (кв. м)	Площадь к реализации	Площадь для расселения
2 квартал	209 520	177 429	32 073
4 квартал	278 025	229 806	48 219
17 квартал	63 264	63 264	0
Итого	550 809	470 499	80 292

Стоимостные объемы реализации площадей по кварталам, в текущих и прогнозных ценах представлены в таблице 17:

Таблица 17. Стоимость реализованных площадей по проекту

Квартал	Текущие цены, руб.	Прогнозные цены, руб.
2 квартал	11 178 027 000	12 271 350 313
4 квартал	14 477 778 000	15 893 850 104
17 квартал	3 985 632 000	4 233 103 072
Итого	29 641 437 000	32 398 303 489

Расчет выручки от реализации жилых площадей произведен на основе планируемых объемов продаж и плановой среднерыночной стоимости одного кв. м. жилых площадей – 63 тыс. руб. При выкупе жилых помещений за счет средств бюджета ГО «город Якутск», в соответствии с распоряжением Главы Окружной Администрации города Якутска от 01.01.2001 г. № 000 цена за 1 кв. м составит 49,45 тыс. руб.

Сравнительный анализ среднерыночных цен на первичном рынке недвижимости г. Якутска представлен в табл. 2.4 в приложении 2.

5.6. Оценка финансовой реализуемости и состоятельности проекта

Одним из основных методом оценки эффективности инвестиций является оценка финансовой реализуемости и состоятельности проекта.

Финансовая реализуемость и состоятельность проекта – показатели, характеризующие наличие финансовых возможностей его осуществления. Основная задача, решаемая при определении финансовой реализуемости и состоятельности проекта, – оценка прибыльности проекта.

5.6.1. План движения денежных средств проекта

Финансово-инвестиционный бюджет проекта (или план движения денежных средств) представляет собой модель финансовых операций, связанных с распределением во времени поступлений и затрат проекта. В основе финансово-инвестиционного бюджета лежит методология «кэш-фло», т. е. денежные потоки проекта.

Финансово-инвестиционный бюджет по кварталам представлен в табл. «План движения денежных средств» в приложениях 5(стр. 51), 6 (стр. 74), 7 (стр. 98), 8 (стр. 113).

На каждом интервале планирования значение денежного потока характеризуется:

·  притоком, равным размеру денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении);

·  оттоком, равным платежам на этом шаге;

·  сальдо (активным балансом, эффектом), равным разности между притоком и оттоком.

Денежный поток проекта состоит из частичных потоков от отдельных видов деятельности:

·  денежного потока от операционной деятельности;

·  денежного потока от инвестиционной деятельности;

·  денежного потока от финансовой деятельности.

В денежных потоках от операционной деятельности учтены в качестве притоков доходы проекта (выручка от реализации жилых и нежилых площадей), в качестве оттоков – операционные расходы, а также налоги.

В денежных потоках от инвестиционной деятельности отражены инвестиционные расходы (в качестве оттоков). Притоков по данному виду деятельности в течение жизненного цикла проекта не возникает.

В денежных потоках от финансовой деятельности в соответствии с принятой проектной схемой финансирования учтены средства потенциальных инвесторов (в качестве притоков). Оттоков по данному виду деятельности не возникает.

5.6.2. План прибылей и убытков проекта

Назначением плана прибылей и убытков (финансовых результатов) проекта, представленного в табл. «Прибыли-убытки» в приложениях 5 (стр. 55), 6 (стр. 82), 7 (стр. 102), является иллюстрация соотношения доходов, получаемых в результате реализации жилья на определенном шаге жизненного цикла проекта, с инвестиционными и операционными расходами. Таким образом, данная форма позволяет оценить эффективность реализации проекта, а также определить потенциальный доход инвесторов. В проекте для оценки эффективности реализации проекта использованы два ключевых показателя финансового результата проекта:

·  операционная прибыль (EBIT - earning before interests & taxes) – показатель, характеризующий финансовый результат проекта до уплаты налога на прибыль;

·  чистая прибыль (NP – net profit) – показатель, характеризующий чистый финансовый результат проекта, т. е. финансовый результат после уплаты налога на прибыль.

5.6.3. Показатели рентабельности проекта

Структура рассмотренных финансовых форм обеспечивает возможность проследить динамику развития проекта в течение его жизненного цикла в абсолютных величинах. Провести относительную оценку финансовой состоятельности проекта позволяет коэффициентный анализ, характеризующий рентабельность проекта (см. приложения 5 (стр. 63), 6 (стр. 85), 7 (стр. 104)).

Результаты анализа рентабельности проекта свидетельствуют о том, что проект финансово состоятелен (прибыльный).

5.7. Оценка коммерческой эффективности проекта

Оценка коммерческой эффективности проекта проводилась с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поиска источников финансирования. С учетом проектной схемы финансирования, рассчитаны показатели эффективности участия в проекте потенциальных участников. Целью такой оценки является проверка реализуемости инвестиционного проекта и заинтересованности в нем его потенциальных участников.

Оценка коммерческой эффективности строится в предположении, что участник проекта производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется его результатами. Выбор конкретной схемы финансирования затрат признается вторичной, «внешним» обеспечением его деятельности. Чистый денежный поток отражает денежную сумму, произведенную проектом для тех, кто вложил в него средства, т. е. для всех участников проекта.

Результаты оценки коммерческой эффективности проекта в целом представлены в таблицах18-21. Графики окупаемости проекта по годам реализации в разрезе застраиваемых кварталов см. приложение 11 (с. 129)

Показатели эффективности проекта

Таблица 18. Весь проект.

Показатель	Текущие цены	Прогнозные цены
Ставка дисконтирования, %	12,00	12,00
Период окупаемости - PB, мес.	65	62
Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.	71	70
Чистый приведенный доход – NPV, руб.	821 974 044,94	1 092 770 328,74
Индекс прибыльности - PI	1,18	1,23
Внутренняя норма рентабельности - IRR, %	20,65	23,14

Таблица квартал