Обоснования целесообразности комплексной застройки 2, 4, 17 кварталов. в строительном округе г. Якутска (стр. 4 )

V. ФИНАНСОВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

5.1. Характеристика финансовой модели проекта

Финансовая модель проекта создана с помощью программного комплекса финансового планирования Project Expert 7.

В модели применены стандартизованные методы оценки и анализа инвестиционных проектов, в основу которых положены принципы обоснования эффективности инвестиционных проектов, единые для российской и мировой практики, в частности:

·  в качестве показателя возврата инвестированного в проект капитала и результата проекта принимается показатель чистого денежного потока, генерируемого проектом;

·  приведение предстоящих разновременных доходов и расходов к условиям их соизмеримости по ценности в начальном периоде времени;

·  учет только предстоящих затрат и поступлений, оценка используемых ресурсов по альтернативной стоимости;

·  учет влияния инфляции, задержек платежей и других факторов, влияющих на ценность используемых средств;

·  применение общепринятой терминологии и системы оценочных показателей.

При разработке финансовой модели было учтено одно из важных требований моделирования, заключающееся в возможности точно предсказывать проектный результат, получаемый на основании обработки входной информации, заложенной внутри модели.

Финансовая модель позволяет:

Смоделировать инвестиционную и реализационную политику проекта.

Сформировать различные сценарии развития проекта, варьируя ключевыми его параметрами, в том числе:

·  источниками финансирования проекта, их структурой;

·  физическими объемами реализации по видам услуг;

·  инвестиционными и операционными затратами;

·  факторами внешней среды (ценами, ставками налогов).

Детально описать схему денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы.

Сформировать основные формы финансовой отчетности (отчет о движении денежных средств, план прибыли и убытков (финансовых результатов).

Оценить финансовую реализуемость и состоятельность проекта на основе расчета абсолютных и относительных показателей ликвидности, платежеспособности, оборачиваемости и прибыльности.

Оценить экономическую эффективность инвестиций с учетом наличия разных участников проекта.

Получить результаты расчетов в табличном и графическом виде.

Работа с финансовой моделью предусматривает три этапа. На первом этапе производится анализ условий разработки и осуществления проекта, формирование и ввод необходимых исходных данных для проведения последующих расчетов. На втором этапе осуществляется автоматическое формирование финансовых отчетов и расчет основных показателей проекта. В заключении проводится оценка финансовой состоятельности и экономической эффективности проекта (в целом, а также по участкам застройки). Оценка может различаться по набору исходных данных.

5.2. Базовые условия расчета финансовых показателей проекта

Дата начала проекта - 01.07.2013. Продолжительность - 78 мес. (для 17 квартала - 60 мес.).

Интервалом планирования принят квартал. Основная валюта расчетов – руб.

Финансовый год начинается в январе. Принцип учета запасов: FIFO.

Таблица 8. Список продуктов/услуг

Наименование	Ед. изм.	Нач. продаж
Жилые помещения	кв. м	01.07.2015

Таблица 9. Инфляция (Рубли) (используется для расчета прогнозных цен)

Объект	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год
Сбыт	0,00	3,17	3,08	2,99	2,90	2,82	2,74
Прямые издержки	0,00	3,17	3,08	2,99	2,90	2,82	2,74
Общие издержки	0,00	3,17	3,08	2,99	2,90	2,82	2,74
Зарплата	0,00	3,17	3,08	2,99	2,90	2,82	2,74
Недвижимость	0,00	3,17	3,08	2,99	2,90	2,82	2,74

Таблица 10. Налоги

Название налога	База	Период	Ставка
Налог на прибыль	Прибыль	Месяц	20 %
НДС	Добав. стоим.	Месяц	18 %
Налог на имущество	Имущество	Квартал	2.2 %
Страховые взносы	Налог	Месяц	30 %
Взносы на страхование от несчастных случаев	Зарплата	Месяц	0.2 %

Таблица 11. Себестоимость 1 квадратного метра жилья

Название	руб.
Благоустройство придомовой территории	800,00
Затраты на технологическое присоединение	1 750,00
Основные объекты строительства	35 700,00
Подготовка территории строительства	500,00
Проектные работы	800,00
Содержание технического надзора	900,00
Итого	40 450

5.3. Инвестиционный план проекта

Объем финансирования проекта в текущих ценах составляет 23947,188 млн. рублей, в том числе на расселение жителей – 1123,919 млн. рублей (в т. ч. из аварийных и ветхих домов 246,91 млн. рублей), на строительство домов (включая подготовительные работы и благоустройство) –,27 млн. рублей, в том числе строительство 2 образовательных учреждений стоимостью 541,67 млн. рублей. Подробнее см. таблицу 12.

Таблица 12. Объем финансирования проекта в текущих ценах. (млн. руб.)

Потребность в финансировании	2 квартал	4 квартал	17 квартал	Всего по проекту
Расселение	303,845	396,522	423,552	1123,919
в т. ч. из аварийных и ветхих домов	51,620	169,880	25,410	246,910
Строительство домов (включая подготовительные работы и благоустройство), в т. ч.	8667,927	11597,122	2558,220	22823,269
строительство домов для переселения	1309,528	1964,292	0,000	3273,820
строительство домов для реализации	7166,729	9282,830	2558,220	19007,779
строительство образовательных учреждений	191,670	350,000	0,000	541,670
Всего	8971,772	11993,644	2981,772	23947,188

Объем финансирования проекта в прогнозных ценах составляет 25906,228 млн. рублей, в том числе на расселение жителей – 1123,919 млн. рублей (в т. ч. из аварийных и ветхих домов 246,91 млн. рублей), на строительство домов (включая подготовительные работы и благоустройство) – 24782,309 млн. рублей, в том числе строительство 2 образовательных учреждений стоимостью 577,087 млн. рублей. Подробнее см. таблицу 13.