Гражданское право (стр. 9 )

* См. также литературу к главам XVI (в части арендного и жилищного права) и XXIX.

§ 1. Понятие и классификация ограниченных вещных прав (п. )

1449. Из п. 1283 мы знаем, что критерием основной классификации вещных прав должно быть содержание отношения), непосредственного господства над вещами, т. е. содержание правомочий, слагающих субъективные вещные права. В соответствии с этим критерием мы выделили три группы вещных прав, которые обеспечивают непосредственное господство над вещью, включающее возможность фактического владения, и две группы прав, включающих лишь только возможности юридического (зарегистрированного) владения и пользования. Исключая из первой группы право собственности, мы получим классификацию иных вещных прав, которые в литературе принято называть ограниченными, или правами на чужие вещи.

1450. Сравнив полученную классификацию с традиционной, мы без труда установим, что их подразделения в общем совпадают. Для иллюстрации этого тезиса мы назовем элементы нашей классификации традиционными для них наименованиями. Получим:

1) ограниченные вещные права на хозяйствование с чужим имуществом, т. е. право хозяйственного ведения, право оперативного управления казенных предприятий, право оперативного управления учреждений и право доверительного управления (т. е. наименее ограниченные, «широкие» вещные права, включающие возможности фактического владения, пользования и распоряжения своим объектом);

2) ограниченные вещные права обеспечительного назначения, т. е. залоговое право, соединенное с владением—закладное право, и право удержания :(более ограниченные, по сравнению с предыдущими, вещные права, включающие возможности фактического владения их объектом, но предусматривающие возникновение под условием возможностей пользоваться и распоряжаться объектом);

3) ограниченное вещное право арендатора движимого имущества (включающее возможности фактического владения и пользования объектом аренды, которые, однако, ни при каких условиях не могут быть дополнены возможностью распоряжения объектом);

4) ограниченные вещные права на определенные объекты, первая группа которых включает право члена семьи собственника жилого помещения, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право аренды недвижимости, права нанимателя жилого помещения, и лиц, совместно проживающих с нанимателем, ипотечное право (т. е. те права, которые состоят из юридического (зарегистрированного) владения и пользования (распоряжения) соответствующим объектом) ;

5) ограниченные вещные права на определенные объекты, вторая группа которых состоит из прав постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования земельным участком, участком недр, участками лесного и водного фондов, а также прав сервитутного типа (т. е. права, содержание которых исчерпывается возможностью юридического (зарегистрированного) пользования соответствующим объектом).

1451. Общие черты ограниченных вещных прав, позволяющие противопоставить их праву собственности, суть следующие:

1) право собственности оформляет отношение лица к вещи как к своей, в то время как иные вещные права имеют своими объектами чужие вещи (главным образом, недвижимые), т. е. могут принадлежать только лицам, не являющимся собственниками соответствующих вещей* (п. 2 ст. 216 ГК);

* Залоговые права, удостоверенные ценными бумагами — закладной и варрантом — могут принадлежать любому лицу, легитимированному соответствующим документом, в том числе и собственнику вещи. Это — исключение, которое является следствием изысканного юридизма и в настоящем Учебнике не рассматривается.

2) права на чужие вещи производны от права собственности на нее, что означает, что они (1) не могут быть установлены на вещь, не имеющую собственника; (2) не могут быть установлены иначе, как по воле и с согласия собственника; (3) не могут быть установлены в виде ином, чем тот, что предусмотрен законом; (4) их принадлежность, существование и возможность осуществления, как правило, обусловлены надлежащим исполнением управомоченным лицом определенных обязательств перед собственником. В этих свойствах и проявляется ограниченность ограниченных вещных прав;

3) права на чужие вещи следуют за вещью, где бы она ни находилась и кому бы ни принадлежала, т. е. им присуще так называемое право следования. Переход права собственника на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК);

4) будучи абсолютными, права на чужие вещи имеют преимущество перед обязательственными (ст. 398 ГК) и защищаются от их нарушения со стороны любого лица (в том числе и самого собственника), т. е. в абсолютном (вещно-правовом) порядке, предусмотренном ст. 305 (п. 4 ст. 216).

§ 2. Право хозяйственного ведения (п. )

1452. Право хозяйственного ведения может принадлежать только юридическим лицам
, прежде всего, унитарным предприятиям (см. § 5 гл. VII Учебника). Объектом права хозяйственного ведения унитарного предприятия являются вещи, находящиеся в собственности государственных или муниципальных образований, и закрепленные за предприятием собственником (п. 2 ст. 113, п. 3, 4 ст. 114, п. 1 ст. 299 ГК), а также вещи, приобретенные унитарным предприятием в процессе своей деятельности — плоды, продукция и доходы (п. 2 ст. 299). В случае, установленном п. 2 ст. 298 и п. 2 ст. 299 право хозяйственного ведения принадлежит также и учреждениям, не обязательно публичным (см. § 10 гл. VII Учебника). Объектом права хозяйственного ведения учреждения являются доходы, получаемые им от ведения разрешенной собственником предпринимательской деятельности.

1453. Унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом (ст. 294 ГК) в определенных пределах. Именно, собственник вещей, находящихся в хозяйственном ведении, вправе:

1) ограничить направления использования таковых посредством изменения положений устава унитарного предприятия в части предмета и целей его деятельности и в дальнейшем контролировать использование по назначению и сохранность своих вещей (абз. 1 п. 1 ст. 295);

2) реорганизовать или ликвидировать унитарное предприятие, тем самым прекратив его право хозяйственного ведения (абз. 1 п. 1 ст. 295);

3) назначить и сместить директора (руководителя) унитарного предприятия (абз. 1 п. 1 ст. 295);

4) получать части прибыли от использования своих вещей (абз. 2 п. 1 ст. 295);

5) решать вопросы распоряжения (любыми способами, в том числе и не влекущими отчуждения) унитарным предприятием недвижимыми вещами (п. 2 ст. 295);

6) решать вопросы дарения унитарным предприятием вещей, принадлежащих ему на праве хозяйственного ведения, как движимых, так и недвижимых, кроме обычных подарков небольшой стоимости (п. 1 ст. 576).

1454. Вещная природа права хозяйственного ведения нашла законодательное выражение в предписаниях о его следовании за своим объектом, независимо от изменения субъекта права собственности на него (п. 1 ст. 300 ГК) и о возможности его абсолютной защиты (п. 4 ст. 216 и ст. 305). Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения осуществляются в соответствии с ГК, иными законами и правовыми актами о приобретении и прекращении права собственности (ст. 299). По общему правилу, право хозяйственного ведения возникает с момента передачи (получения) соответствующей вещи (п. 1 ст. 299), а в отношении недвижимой вещи —с момента государственной регистрации перехода данного права (п. 1 ст. 131).

1455. С закреплением вещи в хозяйственном ведении собственник лишается возможности распорядиться ею посредством передачи в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям (п. 3 ст. 1013 ГК).

§ 3. Право оперативного управления (п. )

1456. Близким как по цели своего существования, так и по содержанию к праву хозяйственного ведения является право оперативного управления. Законодательство различает два вида этого права, в зависимости от того, кто является его субъектом — унитарное (казенное) предприятие (см. п. 264 Учебника) или учреждение (не обязательно публичное). Оба вида права оперативного управления имеют несколько общих гражданско-правовых характеристик:

1) их содержание составляют правомочия владения и пользования, а в пределах, установленных законом и собственником—также и распоряжения вещами (п. 1 ст. 296 ГК);

2) они осуществляются в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества (там же);

3) собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296);

4) собственник несет субсидиарную (дополнительную) ответственность* по долгам обладателя права оперативного управления (п. 5 ст. 115; п. 2 ст. 120);

* Субсидиарной в данном случае называется ответственность, наступающая при недостаточности у казенного предприятия или учреждения имущества, на которое может быть обращено взыскание. Как мы помним, у учреждения таким имуществом являются только денежные средства.

5) приобретение и прекращение права оперативного управления имуществом осуществляются в соответствии с ГК, другими законами и иными правовыми актами (ст. 299) о приобретении и прекращении права собственности;

6) оба вида права оперативного управления имеют абсолютную защиту, в том числе против собственника (п. 4 ст. 216 и ст. 305);

7) с закреплением вещи в оперативном управлении собственник лишается возможности распорядиться ею посредством передачи в доверительное управление (п. 3 ст. 1013; п. 1455 Учебника).

1457. Особенности права оперативного управления казенного предприятия заключаются в следующем:

1) казенное предприятие вправе самостоятельно (без согласия собственника) распоряжаться произведенной им продукцией, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 576 ГК);

2) собственником имущества казенного предприятия определяется порядок распределения его доходов (п. 2 ст. 297);

3) казенное предприятие не имеет имущества, забронированного от взыскания кредиторов (п. 5 ст. 115);

4) переход права собственности на имущество, закрепленное за казенным предприятием, лишает последнее статуса казенного, а значит, влечет прекращение права оперативного управления (см. ст. 115 и 300).

1458. Специфические черты права оперативного управления учреждения суть следующие.

1) учреждение вправе без согласия собственника распоряжаться выделенными ему по смете денежными средствами, но только в соответствии с этой сметой (п. 1 ст. 298, п. 1 ст. 576 ГК);

2) практически все имущество учреждения, кроме денежных средств*, забронировано от взыскания кредиторов (п. 2 ст. 120; п. 2 ст. 298), т. е. понятие о недостаточности имущества, влекущей субсидиарную ответственность собственника учреждения, выливается в недостаточность денежных средств;

* Сюда включаются не только средства, полученные по смете, но и заработанные учреждением в ходе осуществления им разрешенной предпринимательской деятельности.

3) учреждение может быть субъектом не только права оперативного управления, но и права хозяйственного ведения в отношении доходов, полученных от разрешенной учредительными документами предпринимательской деятельности и приобретенного за счет этих доходов имущества (учитываются на отдельном балансе) (п. 2 ст. 298, п. 2 ст. 299);

4) переход права собственности на имущество, закрепленное за учреждением, не влечет прекращения права оперативного управления учреждения (п. 2 ст. 300).

§ 4. Право доверительного управления (п. )

1459. Из п. 665-667 мы знаем, что доверительное управление имуществом возникает на основании его передачи учредителем управления доверительному управляющему
, либо с момента государственной регистрации такой передачи (для недвижимости). Доверительный управляющий является субъектом ограниченного вещного права на переданные ему в управление вещи. По содержанию оно представляет собой нечто среднее между правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления казенного предприятия.

1460. Такой вывод нам позволяют сделать положения действующего законодательства. Именно, п. 4 ст. 209 и абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК, устанавливая, что «передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему», указывают тем самым на признание за управляющим иного вещного права, нежели право собственности. Если бы это было не так и законодатель вовсе не стремился бы признавать за доверительным управляющим вещного права на переданные в его управление вещи, подобной нормы вовсе не было бы помещено в закон: либо это была бы иная норма*, либо ее не было бы вовсе.

Например: «не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, а также возникновения у него какого-либо иного вещного права на это имущество».

1461. Далее, на вещи, переданные в доверительное управление, за доверительным управляющим признаются правомочия собственника (п. 1 ст. 1020 ГК). Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия (абз. 1 п. 2 ст. 1012). Правда, возможность эта не безгранична, но пребывает в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления (абз. 2 п. 2 ст. 1012, п. 1 ст. 1020). Именно: распоряжение недвижимым имуществом и ценными бумагами
доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления (п. 1 ст. 1020, ч. 2 ст. 1025).

1462. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего* (п. 3 ст. 1012 ГК). Это правило начисто опровергает господствующее мнение о том, что управляющий лишь осуществляет чужое право — право собственника, но не приобретает своих прав на вещи, коими он управляет. Будь это так, законодательство не позволило бы управляющему действовать в обороте от имени иного, чем имя собственника. ГК жене просто позволяет доверительному управляющему выступать в обороте от своего имени, но и считает такое поведение единственно возможным. Но приобретать права и принимать обязанности на свое имя и за счет определенных вещей, не обладая при этом правами на эти вещи, невозможно.

* Это условие считается соблюденным, если при совершении действии, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного Управляющего сделана пометка «Д. У.».

1463. В п. 1455 и 1456 Учебника отмечалось, что с закреплением вещи в хозяйственном ведении или оперативном управлении собственник лишается возможности распорядиться ею посредством передачи в доверительное управление (п. 3 ст. 1013 ГК). Почему? Что этому мешает, если доверительный управляющий не приобретает на вещи никаких прав? С этой позиции вопрос не имеет ответа. Но ответ становится очевидным, если встать на нашу позицию: препятствующим фактором станут права доверительного управляющего, которые, по крайней мере, в части реализации возможности владения, неизбежно придут в коллизию с правами хозяйственного ведения и оперативного управления.

1464. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, причем, под угрозой недействительности договора доверительного управления (п. 2 и 3 ст. 1017 ГК). Зачем устанавливать такое требование, да еще и поражать договор доверительного управления недействительностью при его несоблюдении, если доверительный управляющий это всего-навсего лицо, у которого имущество просто находится и который лишь осуществляет чужое право, но не имеет своих? Если вспомнить, что передача вещи — есть абстрактный договор об установлении права собственности; что передача вещи —это условие создания возможности фактического владения вещами, присутствие коей в составе субъективного права всегда свидетельствует о его вещной природе, то у нас должны отпасть всякие сомнения. «Регистрация передачи» — это лишь термин, за которым скрывается регистрация особенного вещного права — права доверительного управления на недвижимые вещи, переданные в доверительное управление.

1465. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего, отражается у последнего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет (п. 1 ст. 1018 ГК). Недопустимость смешения вещей, находящихся в доверительном управлении, с вещами управляющего понятна: он —не собственник этих вещей. Но зачем нужно обособлять эти вещи от иных вещей учредителя управления, если управляющий не имеет на него никаких прав? Наконец, весьма сложно истолковать п. 3 ст. 1020, о том, что «для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (ст. 301, 302, 304, 305)» в смысле ином, чем то, что за доверительным управляющим признается самостоятельное вещное право на переданные в его управление вещи.

1466. Специфика права доверительного управления, помимо пределов распоряжения, описанных в п. 1461 Учебника, состоит в следующем:

1) будучи, по общему правилу, устанавливаемо собственником (п. 4 ст. 209 ГК), право доверительного управляющего может быть установлено и лицом, не являющимся таковым — органом опеки и попечительства или душеприказчиком (см. также ст. 38, п. 1 и 2 ст. 43, п. 1 ст. 1026, п. 5 и 6 ст. 1171, ст. 1173, 1174);

2) оно является строго личным (ст. 1021);

3) оно является срочным (п. 2 ст. 1016);

4) оно может быть отменено учредителем управления в одностороннем порядке с предупреждением управляющего за три месяца (п. 1 и 2 ст. 1024);

5) его осуществление должно быть подчинено интересам выгодоприобретателя (п. 4 ст. 209, п. 1 и 2 ст. 1012 и др. нормы);

6) его осуществление составляет обязанность управляющего перед учредителем управления (там же);

7) его доходное осуществление дает управляющему право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления, а также на возмещение необходимых расходов по управлению (ст. 1023).

Ни один из этих факторов не отменяет действия тех причин, по которым мы сделали вывод о признании за управляющим вещного права на имущество, переданное в его управление.

§ 5. Закладное право (п. )

1467. Залог — это комплекс гражданских правоотношений, ключевым из которых является право одного лица (залогодержателя) — кредитора по обеспеченному обязательству — в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК). Данное определение можно считать общепризнанным не только в российском законодательстве и практике его применения, но и в гражданско-правовой науке. Аналогичное право — преимущественного получения удовлетворения — принадлежит залогодержателю в отношении страхового возмещения, уплаченного в случае гибели или повреждения предмета залога.

1468. Заклад—-это разновидность залога, возникающая при условии и с момента передачи залогодателем имущества, составляющего предмет залога, в фактическое владение залогодержателя (см. ст. 338, п. 1 ст. 341 ГК). Залогодержатель — фактический владелец заложенного имущества (предмета заклада), обладает двумя субъективными правами, одно из которых является абсолютным, другое —относительным. Абсолютное право залогодержателя — закладное право — слагается из его возможностей владения предметом заклада (ст. 338), пользования* (п. 3 ст. 343) и распоряжения им в случае неисполнения обеспеченного обязательства, или в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 351, либо — обращения его в свою собственность (п. 4 ст. 350). Абсолютная природа данных возможностей может быть обоснована нормами Кодекса об абсолютной защите данных возможностей залогодержателя (ст. 347), а также —о следовании права за предметом залога (ст. 353).

* По общему правилу, оно отсутствует, но может быть предусмотрено Договором.

1469. Таким образом, закладное субъективное право, как соединенное с владением залогодержателя предметом залога (чужой вещью) в собственных интересах, предполагает его вещную природу. Объектом закладного права может быть только индивидуально-определенная движимая вещь. Основанием возникновения закладного права является передача предмета залога залогодателем во владение залогодержателю, совершаемая в целях заключения договора о залоге (см. § 7 гл. XVI Учебника), который подлежит письменному оформлению под угрозой его недействительности (п. 671 Учебника).

1470. Закладное право обладает рядом особенностей, выделяющих его из общего ряда вещных прав:

1) существование закладного права невозможно без его сопровождения несколькими относительными (обязательственными) правами залогодержателя к залогодателю;

2) закладное право существует только в виде, обремененном относительными правами залогодателя, как-то: требованиями производительного и подотчетного использования заложенного имущества (п. 3 ст. 343 ГК), его страхования (подпункт 1 п. 1 ст. 343), принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества (подпункт 2 п. 1 ст. 343), проверки наличия, количества, состояния и условий его хранения (п. 2 ст. 343) и др.;

3) закладное право может быть установлено не только собственником закладываемой вещи, но и лицом, владеющим таковой по праву хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335) или праву доверительного управляющего (п. 2 ст. 1012), т. е. может быть ограниченным по условиям своего возникновения усмотрением не только собственника, но и обладателя более широкого вещного права;

4) закладное право является акцессорным (дополнительным, зависимым) по отношению к иному праву залогодержателя—требованию, исполнение которого и обеспечивается залогом*;

* В этой связи обычно указывается на то, что залоговое право носит срочный характер. В действительности имеется в виду лишь то, что существование залогового права во времени не может продолжаться дольше, чем существование обеспеченного им требования. Но это —проявление свойства акцессорности (зависимости) залогового права, а не его срочности. Существовать залоговое право может сколь угодно долго, а именно — столько, сколько существует обеспеченное им обязательство.

5) возможность распоряжения предметом заклада присутствует в составе закладного права не всегда, а только с момента нарушения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает (п. 1 ст. 348).

1471. Кроме того, залогодержатель связан законодательством в вопросе об условиях и способах распоряжения предметом заклада. Предписания Гражданского кодекса об условиях распоряжения залогодержателем предметом залога (в том числе и заклада) образуют институт порядка обращения взыскания, а о способе распоряжения — институт порядка реализации заложенного имущества. Порядок обращения взыскания бывает судебным и договорный, в зависимости от ситуации. На предмет заклада взыскание обращается в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлено специального порядка (п. 2 ст. 349), как, например, в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 349. Порядок же реализации всегда один — продажа предмета залога с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок проведения торгов (ч. 1 п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348, ст. 349-350). Такие законодательные ограничения могут быть квалифицированы в качестве еще одной особенности закладного права как права относящегося к категории ограниченных вещных.

§ 6. Право удержания (п. )

1472. Правом удержания (в дефензивном смысле) называется право кредитора, законно владеющего вещью, подлежащей передаче должнику или указанному им лицу, в случае неисполнения должником в срок определенного обязательства удерживать эту вещь у себя до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено должником (п. 1 ст. 359 ГК). Как правило, удержанием вещи обеспечивается исполнение обязательств по оплате этой вещи или возмещению связанных с нею издержек и других убытков, а также требования, возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

1473. Объектом права удержания является вещь, чужая для удерживающего ее в том смысле, что таковая обременена его обязанностью передать вещь должнику. Природа этой обязанности может быть различной, т. е. не только вещной, но и обязательственной. Поэтому право удержания не всегда можно считать ограниченным вещным правом в смысле права на чужую вещь, т. е. на вещь, собственником которой является должник. Так, право удержания кредитором вещи Должника, находящейся у него на хранении, будет ограниченным вещным правом. Но право кредитора удерживать вещь, которую он обязан передать должнику как продавец по договору купли-продажи, не будет собственно правом удержания. Данную возможность следовало бы именовать правом задержать исполнение обязательства (правом задержания).

1474. Право удержания возникает у кредитора, владеющего вещью должника, в силу самого факта нарушения им, какого-либо обязательства. Для того, чтобы у кредитора возникла способность удерживать вещь, не нужно специального Договора с должником. Но законодательство предоставляет сторонам возможность отменить применение данного способа обеспечения исполнения обязательства в договорном порядке (п. 3 ст. 359 ГК). Право удержания не может быть создано договором, но может быть уничтожено им.

1475. Наряду с правом удержания вещи, которое, несомненно имеет вещный характер, кредитору предоставляется право экзекуции предмета удержания, т. е. право удовлетворить свои требования из стоимости вещи, полученной в ходе обращения взыскания на нее-. Порядок удовлетворения требований кредитора, удерживающего вещь, совпадает с залоговым (ст. 360 ГК). Неясным остается только одно: в течение какого времени кредитор должен удерживать вещь, чтобы у него возникло право экзекуции? Действующее законодательство не содержит на этот счет ограничений, что позволяет признать возникновение права экзекуции одновременным с возникновением права удержания. Данное обстоятельство позволяет рассматривать удержание и экзекуцию как составляющие (субправомочия) единого субъективного гражданского права — права удержания в экзекутивном смысле.

§ 7. Право владеющего арендатора (п. 1476—1479)

1476. Право владеющего арендатора — это абсолютное право арендатора на индивидуально определенную движимую вещь, состоящее из правомочий владения и пользования таковой в течение срока, определенного договором аренды или усмотрением арендодателя (см. § 1 гл. XVI Учебника) и обусловленное в своем существовании исполнением арендатором ряда обязанностей перед арендодателем, в частности — обязанности по уплате арендной платы. Вещная природа права владеющего арендатора на арендованную им движимую вещь доказывается тем, что данное право обеспечивает арендатору возможность совершения собственных действий, направленных на господство над арендованной чужой вещью. Такая возможность не может быть обеспечена обязанным поведением одного только арендодателя, но неизбежно должна обеспечиваться и отсутствием у любых других лиц права посягать на принадлежащие арендатору возможности, т. е. абсолютной защитой (ст. 305 ГК). Кроме того, право арендатора сохраняется несмотря на изменение собственника объекта аренды (ст. 617), т. е. следует за арендованной вещью.

1477. Право владеющего арендатора возникает у последнего с момента поступления вещи в его владение, т. е., по сути, с момента исполнения арендодателем договорной обязанности по предоставлению вещи в аренду (ст. 611 и 612 ГК). Это право прекращается с гибелью арендованной вещи, ее возвратом арендодателю (ст. 622), либо выкупом у арендодателя, если такая возможность предусмотрена законом или договором (ст. 624), либо прекращением договора аренды.

1478. Одна из главных особенностей права владеющего арендатора заключается в том, что оно может быть установлено не только по воле собственника, но и по воле обладателя иного (ограниченного) вещного права. Вещь может быть сдана в аренду не только ее собственником, но и лицом, владеющим имуществом по праву хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 617 ГК), праву оперативного управления (п. 1 ст. 617), праву доверительного управления (п. 2 ст. 1012) и, наконец, по праву иного владеющего арендатора (ст. 608, п. 2 ст. 615), т. е. может быть ограниченным по условиям своего возникновения усмотрением не только собственника, но и обладателя более широкого, и даже равного, но пользующегося календарным приоритетом, вещного права. Правда, в последнем случае (при установлении вещного права владеющего субарендатора) волеизъявление собственника или носителя иного «широкого» вещного права все-таки необходимо, ибо сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем*)** арендатор вправе только с согласия арендодателя. Кроме того, право владеющего субарендатора оказывается зависимым от судьбы права владеющего арендатора: первое прекращается с прекращением последнего (п. 2 ст. 615).

* Не путать с поднаймом жилого помещения (ст. 685 ГК): право нанимателя жилого помещения не может быть ограниченным волей другого нанимателя (см. п. 1495 Учебника).

** А также передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (в перенаем), предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование, заложить арендное право или внести его в качестве вклада в капитал хозяйственного товарищества, общества или паевого взноса в производственный кооператив.

1479. Существование права владеющего арендатора связывается законодателем с исполнением арендатором определенних обязанностей относительного характера (перед арендодателем). Обязанности эти вытекают из договора аренды и касаются уплаты арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК), соблюдения пределов использования арендованной вещи (п. 1 ст. 615), ее содержания и текущего ремонта (п. 1 и 2 ст. 616). Точно также право владеющего арендатора подкрепляется комплексом относительных прав, направленных против арендодателя.

§ 8. Право аренды недвижимости — локационное право (п. )

1480. Природные свойства недвижимости (в первую очередь — земельного участка как ограниченного пространства литосферы), с одной стороны, затрудняют демонстративное непосредственное господство над недвижимой вещью со стороны управомоченного лица, а с другой — не исключают господства над вещью со стороны иных лиц, кроме управомоченного (см. п., 1234 Учебника). Таким образом, понятие о владении недвижимыми вещами получает значительную долю условности, трансформируясь из представления о фактическом господстве в понятие о господстве регистрационном (юридическом) (п. 1298 Учебника). Вещные права на недвижимость отличаются, таким образом, значительной содержательной спецификой от вещных прав на движимые вещи. Наличие регистрационного господства над недвижимой вещью устраняет необходимость господства фактического и, соответственно, делает ненужной самую возможность фактического господства в составе правомочий вещного права на недвижимость.

1481. Все сказанное в полной мере распространяется и на право аренды недвижимости — земельных участков, зданий, сооружений, помещений в зданиях и сооружениях и объектов незавершенного строительства* (см. § 4 гл. XXIX Учебника). Разделение аренды недвижимости на аренду с владением и пользованием и аренду только с пользованием, произведенное ст. 650 ГК по аналогии с общим понятием аренды (ст. 606), по большому счету не имеет практического смысла, ибо владение как фактическое господство арендатора над объектом аренды в обоих случаях заменяется регистрационным (юридическим) господством. Наличие права аренды недвижимой вещи и его содержание определяются записью о государственной регистрации данного права. Наличие и содержание права аренды земельного участка, а также права аренды зданий, сооружений и помещений, установленного более, чем на один год, определяются также записью о государственной регистрации договора аренды, — предпосылки возникновения такого права (см. § 4 гл. 34 ГК; п. 639, 644, 648-651 Учебника).

Исключение составляют отнесенные к недвижимости суда воздушные, морские и внутреннего плаванья. Их аренда регулируется специальными нормами ГК (§ 3 гл. 34), которые не позволяют установить на эти объекты право аренды недвижимости.

1482. Вопрос о том, установлены ли отношения фактического господства арендатора над объектом аренды, разрешается на основании подписанного сторонами договора аренды документа о передаче объекта аренды арендодателем арендатору* — передаточного акта (ст. 655 ГК). Наличие такого документа доказывает наличие у арендатора фактических возможностей владеть и пользоваться недвижимой вещью, получение ее в аренду, а также исполнение арендодателем своего обязательства по передаче вещи в аренду. Составление передаточного акта, идентичного по содержанию, но противоположного по направленности, необходимо и для доказательства исполнения арендатором обязательства по возврату арендованной недвижимой вещи по окончании срока существования его арендного права.

* ГК говорит о том, что передаточный акт удостоверяет передачу недвижимой вещи во владение и пользование, оставляя, таким образом, почву для вопроса о том, а нужен ли передаточный акт по договору аренды, предусматривающему предоставление вещи только в пользование арендатора. Мы склонны ответить на этот вопрос положительно — и в этом случае акт необходим.

1483. Вещная природа права аренды недвижимости предопределяется теми же факторами, что и вещная природа прав владеющего арендатора движимости, рассмотренными в п. 1476 Учебника (см.). При этом своеобразную форму принимает свойство следования права аренды недвижимости. Помимо общего своего проявления, заключающегося в том, что переход права собственности на саму арендуемую недвижимую вещь, не влияет на право арендатора этой вещи (ст. 617 ГК), его можно наблюдать еще и в сохранении права аренды недвижимой вещи, находящейся на земельном участке (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства) несмотря на изменение собственника соответствующего участка. Арендатор недвижимой вещи и в этом случае сохраняет право пользования частью земельного участка, занятой арендованной вещью и необходимой для ее использования на ранее действовавших условиях (ст. 653 ГК). Право аренды недвижимой вещи, таким образом, обременяет право собственности на участок, с которым эта вещь неразрывно связана.