Гильдия управляющих и девелоперов (стр. 21 )

«В настоящий момент допуск к экспедиторской и логистической деятельности носит уведомительный характер (путем включения вида деятельности в устав предприятия). Отсутствие процедур контроля качества стандартов предприятия и транспортно-логистического объекта позволяет входить в профессию «случайным» игрокам, что в значительной степени влияет на качество переработки грузов», – комментирует предлагаемые нововведения президент ассоциации Сергей Шавзис.

Второе предложение – признать экспедиторские организации участниками перевозочного процесса и включить соответствующие пункты в транспортный устав железных дорог, правила перевозок грузов автотранспортом и в закон об экспедиторской деятельности.

Кроме того, члены ассоциации считают, что для тех предприятий, которые инвестируют в строительство складских комплексов, необходимо ввести налоговые льготы по налогу на имущество и прибыль. Напомним, на прошедшем в Екатеринбурге Рождественском саммите Гильдии девелоперов и управляющих были озвучены итоги развития складской логистики и перспективы на следующий год. Директор по развитию «Логопарк. ру» Александр Перфильев отметил, что в текущем году вырос спрос на складские площади.

«Ожидается, что в следующем году будет начато строительство 3-5 крупных объектов площадью от 10 до 15 тыс. м. кв. Тем не менее, дефицит складских площадей в будущем году ожидаем, в связи с чем возможен рост ставок. Так, в 2011 году рост составил порядка 10-15%, в следующем году, ожидается увеличение еще на 15-20%. За год было введено порядка 60 тыс. м. кв. Что касается количества совершенных сделок, то здесь был поставлен рекорд, превосходящий результаты трех последних лет. Если в 2009 и 2010 годах сделок было совершено примерно на 70 тыс. м. кв., то сейчас, в середине декабря, известно о 110 тыс. кв. м.»,– отметил г-н Перфильев.

Для развития автомобильного транспорта ассоциация предлагает внести в федеральное и областное законодательство нормы, предусматривающие налоговые льготы (налог на имущество, транспортный налог) для транспортных средств (всех типов) класса экологической безопасности ЕВРО-5. По мнению управляющих органов ассоциации, норма будет способствовать обновлению парка ТС и реализации экологически безопасного топлива.

Организация также считает, что необходимо укрупнять автотранспортные предприятия и усиливать профподготовку водителей. Для этого предлагается отменить налог для парков менее 20 автомобилей и предусмотреть разделение подготовки водителей на категории с правом работы по найму, без права работы по найму.

Карта элитных кластеров Москвы или сколько стоит соседство с Президентом РФ – Domex, 19.12.2011

Эксперты Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – составили карту VIP-кластеров Москвы, в которых проживают представители элиты: государственно-управленческой, бизнеса, научной, творческой, военной, а также иностранные топ-менеджеры и дипломаты. При этом важно понимать, что кластеры не всегда совпадают с административными границами того или иного района из-за различий в принципах деления. Застройки на этих территориях зонированы по социально-имущественным признакам жильцов, а «входным барьером» для чужаков чаще всего становится цена вопроса. Например, семикомнатная квартира в ЖК «Золотые ключи» по адресу Минская улица, 1, где согласно данным ЕГРП владеет жильем Президент РФ Дмитрий Медведев, была продана в 2010 году за $5,6 миллионов.

При ранжировании кластеров специалисты Penny Lane Realty учитывали следующие параметры:

– максимальная и минимальная стоимость квадратного метра в домах элитного и

бизнес-класса на территории кластера;

– объем элитных новостроек от общего числа предложения (%);

– социальный состав собственников жилья, согласно данным различных открытых источников информации (журналы «Финанс», «Эксперт», «Форбс» и другие).

Остоженка – предпочтение крупного бизнеса

• Минимальная стоимость квадратного метра: $12 тысяч

• Максимальная стоимость квадратного метра: $60 тысяч

• Объем элитных новостроек от общего числа предложения: 15-20%

95% жителей Остоженки – самого дорогого и престижного района Москвы – представители крупного транснационального бизнеса: энергетика, лес, связь. Среди знаменитых владельцев жилья там проживают: член Общественной палаты РФ, председатель Совета директоров «Мой банк» Глеб Фетисов, гендиректор ГК «Сигма» Семен Свирский, председатель совета директоров ГК «Каскол» Сергей Недорослев, совладелец Alltech Investment Дмитрий Босов. Квартирой по адресу 1-й Зачатьевский переулок, дом 6 владеет генеральный директор «Яндекс» Аркадий Волож.

«С легкой руки наших пиарщиков десять лет назад район Остоженки получил второе название «Золотая Миля», которое в народном сознании закрепилось за этим кластером», - вспоминает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty.

Тверской район – выбор творческой, политической, бизнес-элиты

• Минимальная стоимость квадратного метра: $10 тысяч

• Максимальная стоимость квадратного метра: $30 тысяч

• Объем элитных новостроек от общего числа предложения: 7-10%

На территории Тверского кластера предпочитают жить люди, активно вовлеченные в светскую жизнь города. Среди собственников квартир – немало представителей творческой элиты, например, режиссер Андрей Кончаловский, архитектор Зураб Церетелли, певица Кристина Орбакайте. Недвижимостью здесь также владеет председатель совета директоров «Мечела» Игорь Зюзин. Квартира в доме по адресу 3-я Тверская-Ямская,48 принадлежит жене столичного экс-мэра, бизнесвумен Елене Батуриной.

Арбат – кластер бизнес-элиты

• Минимальная стоимость квадратного метра: $9,9 тысяч

• Максимальная стоимость квадратного метра: $45,3 тысяч

• Объем элитных новостроек от общего числа предложения: 8-12%

Арбат – один из самых привлекательных районов для строительства элитных жилых домов. По количеству известных жильцов кластер не уступает Остоженке и Патриаршим прудам. Собственники квартир в районе Арбата: совладелец МДМ-банка Андрей Мельниченко, президент ГК «Конти» Тимур Тимербулатов, президент холдинга «Черкизовский» Игорь Бабаев. В расположенном поблизости Скатертном переулке не менее именитые жильцы: совладелец «Норникеля» Владимир Потанин, президент «Лукойла» Вагит Алекперов, вице-президенты компании Сергей Кукура и Леонид Федун, глава «Су-155» Михаил Балакин, председатель совета директоров целлюлозно-бумажного комбината «Волга» и бывший заместитель министра имущественных отношений РФ Шалва Бреус, собственник «ВИМ-Авиа» Рашид Мурсекаев. В доме по адресу Большой Афанасьевскому переулок, 30 проживают совладелец «Альфа-групп» Михаил Фридман и топ-менеджеры компании.

«Обратите внимание на тот факт, что именно Арбат и Остоженку выбирают коммерсанты, то есть практики и люди рациональные, - отмечает Георгий Дзагуров. - Я полагаю, что они предпочитают инвестировать в те районы, где можно встретить не отдельные элитные дома, а уже целые элитные микрорайоны. Немаловажен здесь и вопрос транспортной доступности – добираться до любой точки города удобнее именно из этого сегмента центра, чему способствуют набережные, безсветофорные Новый Арбат и Кутузовский проспект. Наш офис вовсе не волею случая расположен на Знаменке, где в непосредственной близости сосредоточены практически все ведущие конкуренты – риэлторы Московской элитки. И выбор коммерсантов – еще одно подтверждение этого факта».

Пресненский район – место притяжения государственно-управленческой элиты

• Минимальная стоимость квадратного метра: $15 тысяч

• Максимальная стоимость квадратного метра: $50 тысяч

• Объем элитных новостроек от общего числа предложения: 15%

Пресненский район – правительственная территория, на которой сосредоточены объекты федерального и общегородского значения, а также ряд элитных жилых комплексов. Новые дома с подземным паркингом составляют примерно 15% от всего объема жилья. Самые дорогие объекты расположены в районе Патриарших прудов

(Малая Бронная, Козихинский пер., Палашевский пер.), а также в квартале, ограниченном улицами Грузинский вал, Пресненский вал, Красная Пресня, Б. Грузинская.

В различное время владельцами жилья в правительственном доме по адресу Рочдельская улица, 12/1 были: спикер Госдумы 5-го созыва Борис Грызлов, экс-глава ФСБ Николай Патрушев, вице-премьеры Сергей Иванов и Дмитрий Козак, губернатор Санкт-, глава Федеральной службы по обороту за наркотиками Виктор Иванов, глава и экс-премьер Михаил Фрадков.

Раменки – обитель государственно-управленческой и бизнес-элиты, экспатов, сотрудников МГУ

• Минимальная стоимость квадратного метра: $9,5 тысяч

• Максимальная стоимость квадратного метра: $25 тысяч

• Объем элитных новостроек от общего числа предложения: 20-25%

В Раменках расположены МГУ, около 20 посольств и Международная школа Москвы. Действующий президент РФ Дмитрий Медведев, согласно данным ЕГРП, владеет квартирой площадью 367,8 кв. м в элитном ЖК «Золотые ключи-1» (Минская улица,1). Среди собственников жилья в районе – экс-руководитель госкорпорации «Олимпстрой» Семен Вайншток, бизнесмен Давид Якобашвили, топ-менеджеры «Уралсиб Кэпитал», «Роснефтьэкспорта», «Лукойл-Югра». По адресу Улофа Пальме, 1 находится дом, квартиры в котором предоставляются во временное пользование депутатам Госдумы.

«В социальной урбанистике описан феномен зонирования: начиная с первобытных времен при появлении любого поселения происходило разделение людей по социальному статусу, создавались зоны, где жили «вожди» и окружавшая их элита, – комментирует Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. – Люди с высоким статусом - либо наделенные большой властью, либо очень богатые, либо знаменитые - всегда стремились селиться компактно. VIP-кластеры, практически сформировавшиеся в Москве на сегодняшний день, в перспективе будут становиться все более социально однородными. Со временем в престижных районах старый жилой фонд полностью вытеснят новые дома элитного и бизнес-класса. Мы продолжаем работу по детализации территориального деления города для целей точной оценки объектов. В ближайшие два-три месяца в каждом кластере и даже иногда вне их границ отметим и совместно с другими операторами рынка классифицируем престижные микрорайоны».

«Вовсе не случайно все элитные районы располагаются к западу, северо-западу и юго-западу от Кремля. Это стандартная для Европейских городов ситуация, обоснованная розой ветров. Запад оказывается практически всегда с подветренной стороны, соответственно производства оказываются восточнее центра и заселяются прежде всего рабочим классом», – сообщает Марина Шекера, руководитель портала по аренде квартир *****.

Penny Lane Realty – риэлторское агентство, предоставляющее полный спектр услуг в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Компания работает в Москве с 1993 года и сегодня является ведущим оператором на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи. Ежегодный рост объемных показателей и результативная работа по каждому из направлений деятельности вывели компанию на лидирующие позиции. Профессиональная ответственность компании добровольно застрахована на $3.000.000.

Действительный член Ассоциации Менеджеров в России, Британского Бизнес Клуба, Российско-Британской Торговой палаты, Американской Торговой палаты в России, Российско-Французской Торгово-промышленной палаты, Гильдии риэлторов Москвы, Гильдии управляющих и девелоперов.

НаMOЛЛенное место – эксперт, 19.12.2011

Новосибирск еще не перестал быть «большой барахолкой». Тем не менее современные форматы торговли в городе уже прижились благодаря иностранцам и «федералам»

Образ Новосибирска так или иначе связан с торговой и транзитной функциями города. В столице Сибири всегда располагались несколько вещевых базаров, крупнейший автомобильный рынок, множество складов. Неофициально город вообще называют «большой барахолкой». И эта «отрасль» активно развивается. За последние пять лет рынок торговой недвижимости в Новосибирске вырос в 2,5 раза. В количественном выражении в столице Сибири сегодня действуют более 40 торговых центров (ТЦ), под крышу которых переехали как бывшие уличные торговцы, так и модные брендовые бутики. Очевидно, что Новосибирск уже — не простая барахолка, а скорее большой сибирский молл. Так ли это на самом деле?

Популярны только концепты

По оценкам экспертов, в Новосибирске не ощущается острого дефицита торговых площадей (см. график 1). «Если рассматривать Сибирь как территорию с несколькими крупными городами — это такой же высокоразвитый регион, как и западная часть России (не считая рынки Москвы и Санкт-Петербурга). Количество торговых площадей на одного жителя в городах с населением более 500 тысяч человек сравнимо с другими российскими регионами, или даже выше», — отмечает представитель компании Metro Cash & Carry Оксана Токарева.

Действительно, ТЦ в Новосибирске много. Но начальный и бурный этап развития рынка сыграл с ним злую шутку: большинство построенной под торговлю недвижимости не имеет своего ярко выраженного лица. «Можно сказать, что остается дефицит ТЦ именно с продуманной концепцией», — считает руководитель аналитического центра «Сибакадем-строй-Недвижимость»Татьяна Казакова. Успешных концептуальных заведений — единицы, они большей частью построены иностранными или федеральными ритейлерами (см. графики 3, 4). Арендаторов туда подбирают согласно концепции, в которой, естественно, доминирует доля торговли.

Универсальная схема ТЦ, претендующего на концептуальность, довольно проста. Прежде всего нужен якорный арендатор, (Auchan, «Окей» и так далее) или магазин бытовой техники («М. Видео», MediaMarkt). Традиция нарушена только в ТРК «Мега», но там и «якорь» — мечта любого девелопера. Впрочем, шведская IKEA является и владельцем «Меги», а потому соседей себе подбирает с особым пиететом. В Новосибирске, к примеру, под крылом шведов работают Auchan, «Эльдорадо» и «Леруа Мерлен». Но как бы там ни было, основной ассортимент традиционен для всех — галерея магазинов одежды и обуви, фуд-корт, детская площадка, развлекательный центр и кинотеатр. Иногда в этот набор услуг добавляется нечто уникальное (например, в IKEA есть магазин живой зелени). А в огромной «Ауре» построен красивый фонтан.

Объяснимо желание продавцов стать арендаторами именно таких центров. «В ТЦ первой десятки существует очередь из желающих туда попасть. В этих центрах — 100-процентная заполняемость. Даже существует лист ожидания. Ставки аренды в топовых местах на реальном рынке зафиксированы на уровне 2,5–2,8 тысячи рублей за квадратный метр. Бывает, что доходит до 4–6 тысяч рублей», — говорит директор компании Nazarov & Partners Александр Назаров.

Большинство же ТЦ в Новосибирске работают без концепции. В них происходит хаотичный круговорот арендаторов. Более того, многие объекты были в кризис распроданы «по квадратам», из-за чего их наполнение сегодня вообще идет без всякого контроля. Зато цены за площади в подобных центрах значительно ниже, чем в топовых, — в среднем около 1,5 тыс. рублей за квадратный метр. Аналитики компании «Сибакадемстрой-Недвижимость» отмечают, что среди предложений вакантных торговых площадей наибольшая доля в структуре свободных квадратов приходится на Заельцовский (29%), Центральный (22%) и Октябрьский (19%) районы города. На долю остальных остается лишь 30% свободных площадей. Получается, что площадок для торговли именно в центре Новосибирска предостаточно, но они совершенно нерационально используются. Это говорит о том, что многие инвесторы почему-то до сих пор строят здания по устаревшим правилам и принципам. Объекты, по сути, отличаются от перестроечных ларьков лишь огромными размерами. Контент никто не прорабатывает. Но время подобных одноклеточных киосков уже прошло, констатируют эксперты. Сегодня успешными могут быть только центры с «изюминкой», с какой-то ярко выраженной индивидуальностью. Поэтому актуальны реконструкции и реконцепции многочисленных учреждений торговли.

Поскольку в топовой десятке находятся, в основном, окружные, региональные и межрегиональные центры, а их якорные арендаторы — не локальные ритейлеры, можно говорить о том, что пока качественный перевес в конкурентной борьбе между местными и пришлыми операторами на стороне чужеземцев (см. график 2). Пример — открытие гипермаркета «Ашан Сити» компании Auchan в ТРК «Сибирский молл». Этот огромный комплекс, открытый накануне кризиса, изначально практически пустовал из-за отсутствия «якоря». Затем ему удалось заманить мультиплекс «Киносити», а вот теперь и французский гипермаркет.

Тем не менее многие сетевики жалуются на дороговизну логистики. Поэтому перспективы развития в Сибири имеют те ритейлеры, которые смогут договориться с местными поставщиками, или те, которые создают собственные распределительные центры. Как это делает федеральная продуктовая сеть «Магнит». «Конкуренция на рынке торговой недвижимости региона очень высокая. Федеральные ритейлеры имеют здесь шанс на успех, если будут вести агрессивную политику развития, в том числе осуществлять покупку местных сетей. В таком случае за короткий срок они смогут занять значительную долю рынка. Если ритейлер будет пытаться осваивать рынок своими силами, высокая конкуренция со стороны местных сетей может не позволить ему пробиться на рынок и занять устойчивые позиции», — считает председатель комитета по торговой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Кстати сказать, уже известно, что в течение трех лет все магазины сети «Каравай» в Красноярском крае перейдут под голландский бренд Spar. Может случиться, что тенденция по покупке иностранными ритейлерами локальных игроков и дальше будет усиливаться. Причем ведущую роль в борьбе за рынок отводят немецкой Metrо. «Все эти ритейлеры (Metro, Auchan, IKEA) с разным позиционированием и своими особенностями, но лучше всего экспансию, на наш взгляд, ведет Metrо. Говорить о каком-либо существенном влиянии на местное ценообразование перечисленных гигантов при столь скромном представительстве в городах Сибири не приходится. Однако приход крупного ритейлера, особенно продуктового, это всегда конкурентный вызов для локального рынка, повод пересмотреть ценовую политику если не в целом, то по ряду позиций точно», — считает эксперт ФГ БКСАрарат Мкртчян. Стоит отметить, что Metrо действительно единственный из всех перечисленных гигантов открыто отвечает на вопросы по расширению, сообщая, что в скором времени откроет новые площади в Красноярске и Барнауле.

Где мы сейчас

Очевидно, что сегодня крупные города Сибири переживают век потребления. Мощный заряд энергии горожане получают от шопинга. Он позволяет почувствовать удовлетворение от жизни почти в полной мере. За рубежом ситуация уже прямо противоположная — люди устали от магазинов. Там появился даже новый термин — демоллинг, который пропагандирует процесс рациональной, быстрой и эффективной покупки. В связи с этим девелоперы изменили и концепции своих маркетов, превратив их в здания с отдельными входами для каждого арендатора, что исключает возможность импульсивной покупки. Называются заведения подобного типа стрит-моллы. Они расположены на пересечении магистралей, возле развязок. Это зоны с удобными подъездными путями, парковками и без всяких развлекательных мотивов.

У нас торговых точек такого вида нет. Начинается, правда, раскрутка тренда дискаунтеров, но до Сибири эта фишка еще не дошла. Потому что «клиент» еще не созрел, не перешел на ту стадию существования, когда ему будет необходимо экономить время и деньги и оберегать свое сознание от воздействия вездесущего эдвертайзинга. Сибиряки пока, особенно в городах и в Новосибирске в частности, — активные участники общества потребителей. Самое главное, что им это нравится.

Стоит констатировать: за минувшее десятилетие уровень торговли в Новосибирске, конечно, сильно поднялся с базарного. Многие привыкли просто приезжать в полюбившийся ТЦ: посидеть в кафе, потолкаться в магазинах, поболтать и даже бесцельно побродить по этажам (особенно, кстати, этим «больна» значительная часть молодежи — денег на покупки у них все равно почти не бывает, зато гулять в «Меге» или «Ауре» им никто не мешает). По оценкам AC Nielsen, почти 75% взрослых жителей России рассматривают шопинг в качестве развлечения и приятного времяпрепровождения. Они периодически заходят в магазины ради развлечения, а не в силу необходимости. Этот факт стимулирует импульсивные покупки в ТЦ. Основными категориями развлекательного шопинга являются продукты питания (для 43%), одежда (для 49%), сопутствующие развлекательные услуги. Только 23% опрошенных не получают удовольствия от продуктового шопинга (для сравнения в США доля недовольных — 70%, в Европе — 64%, Латинской Америке — 77%, в Азии — 68%).

Почему же современные «базары» стали столь притягательными? Да по той же причине, что и средневековые «торги». «В ТЦ можно пообщаться со сверстниками, оценить и обсудить прикиды, побродить по бутикам, померить одежду, вообразить себя в ней в различных ситуациях. Подобное поведение можно назвать «отыгрышем», своеобразным подражанием какому-то образу, игрой в маскарад. Состоятельные люди появляются в центрах не только себя показать и других посмотреть, они покупают одежду крутых брендов, чтобы потом в кругу друзей озвучить сумму покупок. Это приносит определенное удовольствие. Менее обеспеченных людей привлекает в ТЦ сезон скидок, когда они могут позволить себе купить дорогие вещи гораздо дешевле, чтобы также «поиграть» в успешность», — трактует феномен притягательности моллов психолог, заведующая отделом семейного консультирования клиники «Инсайт» Людмила Юрганова.

Молл — форма розничной торговли. Одно из значений английского слова mall — «рынок». Молл представляет собой огромный ТЦ, в котором человек может провести целый день и сделать буквально все: купить продукты и одежду (в том числе в бутиках), посетить спортзал, салон красоты, кинотеатр, кафе.

Александр Гришин: "Не стоит списывать офисы со счетов" - Недвижимость и строительство Петербурга, 19.12.2011

Перепрофилирование коммерческих проектов в жилые комплексы — характерный посткризисный синдром. Генеральный директор компании VMB Trust, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Гришин предостерегает участников рынка от излишней поспешности: на фоне многочисленных мегастроек, заявленных на периферии Петербурга, инвестиции в жилье становятся рискованными. Вкладывать средства в многофункциональные проекты безопаснее для девелопера и разумнее с точки зрения развития городской среды. Однако чтобы создавать МФК, особенно на бывших промышленных территориях, нужно менять акценты в градостроительной политике властей.

– Сейчас формируется пакет поправок в Генплан. Что в первую очередь стоит лоббировать девелоперскому сообществу, если абстрагироваться от конкретных проектов?

– Генплан — это документ, который очень существенно влияет на развитие рынка. Мы связываем определенные надежды с его апгрейдом. Однако пока трудно судить, какие поправки пройдут и насколько позитивно или негативно они скажутся на бизнесе разных компаний, в том числе и нашей.

Мы не первый раз говорим о том, что Петербургу не хватает целостной концепции развития, в рамках которой инвесторы могли бы планировать деятельность на несколько лет вперед, а консультанты — давать им взвешенные советы. Вот переехал газпромовский небоскреб в Приморский район, и немедленно начались разговоры о том, что новый Сити нам нужен в окрестностях будущего «Лахта-центра», чтобы разгрузить историческую часть города. На мой взгляд, это очередная идея, вырванная из общего контекста. И если девелоперы дружно бросятся возводить офисные здания в этом углу карты, ничего хорошего с точки зрения транспортной доступности снова не получится.

Новое веяние, обсуждаемое в коридорах власти, сводится к тому, что нецелесообразно трогать «промышленный пояс», сформированный вокруг центра. Мол, понастроят там опять жилья, а его в Петербурге и так запланировано в избытке. Кроме того, бюджет не готов брать на себя дополнительные обязательства по созданию социальной инфраструктуры в этих кварталах. В результате некоторые промзоны не развиваются из-за пресловутой категории «П» в назначении участков.

– Но ведь планы у застройщиков действительно грандиозные. И похоже, они всерьез не просчитывают потенциальный платежеспособный спрос…

– Это так. Если учитывать только утвержденные проекты планировки, то, по данным КГА, цифра выходит очень внушительная — около 15 млн кв. м жилья. Причем в эту статистику попадают в основном проекты комплексного освоения, а не точечные стройки с партизанским маркетингом. В год в Петербурге вводится около 2,5 млн «квадратов». Даже если верить прогнозу, что к 2020 му население города увеличится до 5,5 млн человек, то есть примерно на 700 000 жителей, объемы строительства все равно получаются избыточными.

Между тем отказ от проектов коммерческой недвижимости в пользу жилья — тренд последних двух лет. У нас сначала массово делали офисы, потом — склады, теперь — квартиры. Девелоперов вдохновляет успех «Главстроя», и они проецируют сегодняшнюю картину рынка на среднесрочную перспективу. Однако вполне вероятен сценарий, когда в уже начатых жилых кварталах продажи пойдут совсем не теми темпами, на которые рассчитывали застройщики. Не поможет им и то, что крупные проекты будут «размазаны» во времени.

Еще один важный аспект: большинство масштабных строек реализуется на периферии, расширяя границы города и формируя потребность в новых дорогах, инженерных мощностях и т. п.

На окраинах же формируются современные индустриальные зоны и логистические терминалы, ориентированные на крупные, в том числе иностранные, компании.

Отсюда вопрос: что ждет в ближайшем будущем промышленные предприятия, сосредоточенные вокруг центра города? Арендаторы будут постепенно их покидать. Модернизировать собственное производство в старых стенах весьма проблематично. Если сохранять функциональное назначение этих территорий, заводам останется по кусочкам распродавать недвижимость. Покупать ее будут под те же непритязательные конторы или цеха. Конкретный пример — имущественный комплекс на Московском пр., 93.

Объект принадлежит городу, и недавно на торгах Фонда имущества было реализовано несколько помещений. Их приобрели представители малого бизнеса под склады. Однако нужны ли городу склады на правительственной магистрали? Или эту недвижимость стоило бы использовать более эффективно, не дробя на мелкие блоки, а задействовав в одном девелоперском проекте? Подобных примеров в городе много. На той же Охте или в зоне Обводного мы видим целые депрессивные кварталы.

– Какой у вас рецепт их трансформации?

– Я считаю, что функционал участков необходимо менять в опережающем порядке, не дожидаясь заявок от их собственников. Ведь Генплан задает перспективу развития города, а не является слепком текущей ситуации. У предприятий останется право занимать эти территории, сохраняя нынешний вариант использования, но появится и возможность для реновации. А чтобы девелоперы не увлекались жильем, стоит обозначить его как условно разрешенный вид использования. В этом случае проект придется согласовывать на специальной комиссии, состав которой следовало бы расширить за счет разных экспертов — от руководителей девелоперских компаний до активистов градозащитного движения.

Включение жилой функции в состав деловых комплексов позволит диверсифицировать риски в условиях рыночной неопределенности и сформировать кварталы, которые не будут вымирать ночами.

По сути, все городские районы стоило бы развивать как зоны многофункциональной застройки, формируя равномерно распределенную по городу сеть офисных, торговых, досуговых, социальных и прочих объектов.

– То есть вы сторонник полицентричной модели развития Петербурга?

– Эту идею мы активно продвигаем в Гильдии. Полноценный набор городских функций должен присутствовать во всех районах, тогда и дневные перемещения петербуржцев будут минимизированы.

– Над какими «микстами» сейчас работает ваша компания?

– Один из таких проектов связан как раз с редевелопментом промышленной территории. Речь об участке 1,5 га на Малом проспекте В. О., 64, который принадлежит заводу трансформаторных подстанций СЭТ. В роли инвестора выступает сам собственник. Бизнес у завода устойчивый, и, пока конъюнктура в этой сфере благоприятная, есть возможность модернизировать производство на новом месте. С нашей помощью уже выбрана и приобретена земля в Шушарах, где проектируется новое предприятие. Территория на Васильевском после переезда освободится. Пока идет согласование градостроительной документации, но к концу следующего года рассчитываем приступить к работам на площадке.

Обычно мы сопровождаем владельцев проектов как fee-девелоперы до завершения «бумажной» стадии и оформления разрешения на строительство. Если собственник изъявляет желание, чтобы мы участвовали в дальнейшем процессе как соинвесторы, с готовностью идем на это. По проекту на Васильевском сейчас как раз идут такие переговоры.

На Малом проспекте запланирован комплекс общей площадью около 50 000 кв. м, из них примерно 30 000 «квадратов» займет жилье, 10 000 кв. м — бизнес-центр и еще столько же — паркинг.

На месте коллег я бы не стал списывать офисную функцию со счетов как малодоходную. Строить такие объекты в Петербурге практически перестали. Между тем за последнее время фактически все более-менее удачные деловые комплексы достигли высокой загрузки. Новые здания при грамотном брокеридже и управлении заполняются тоже довольно динамично. Средняя по рынку доля вакансий неуклонно снижается.

Это значит, что через два-три года будет ощущаться нехватка офисных площадей.

– Вы затронули вечную тему о выводе заводов из центра. Конечно, менять функционал территорий надо. Но ведь это не главное препятствие. Даже тем немногим предприятиям, которые решились на переселение, как правило, некуда переезжать. Где взять подготовленные территории на окраинах за доступные деньги?

– Ситуация у всех разная. Мне, к примеру, известны истории, когда предприятия договариваются с городом о предоставлении участков, в том числе на льготных условиях, а переезжать в итоге никуда не планируют. Некоторые и вовсе ставят вполне конкретную цель — продать выделенную землю под другое производство.

Однако проблема, безусловно, существует, и решить ее можно только при помощи властей. Один из механизмов, который мы обсуждали с коллегами из Гильдии, — формирование силами частных девелоперов сети современных индустриальных парков, где на инженерно подготовленных площадках могли бы размещаться заводы, покидающие центр.

Первые такие объекты уже создаются: «Марьино» от ВТБ, «Горелово» от концерна «ЮИТ» и др. Однако пока их заселяют новые предприятия. Чтобы заработала схема с переездом, землю под эти проекты надо выделять по льготным ценам, а затем вводить ограничения на стоимость продажи участков будущим резидентам индустриальных парков.

Главное — не пытаться выжать из процесса максимум бюджетной выгоды. Ведь это возможный путь решения застарелой проблемы. Не стоит забывать и о том, что переезд предприятий всегда сопровождается их модернизацией, о которой так много рассуждают на разных уровнях власти.

Управляющие нарасхват - Недвижимость и строительство Петербурга, 19.12.2011

На петербургском рынке серьезный дефицит кадров в области управления. Однако работодатели зачастую неохотно берут выпускников профильных вузов, полагая, что у них недостаточно профессиональных навыков. О том, как переломить эту ситуацию и сможет ли двухуровневая система образования (бакалавриат и магистратура) сделать молодых специалистов более востребованным, шла речь на «круглом столе» в ИНЖЭКОНе.

Специалистов по коммерческой недвижимости в городе готовят два вуза. Кроме того, Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) открыла в этом году учебный центр, еще в нескольких заведениях можно повысить квалификацию.

По мере формирования рынка доходных объектов потребность в специалистах естественным образом растет. По оценке заведующего кафедрой экономики и менеджмента недвижимости СПбГИЭУ (ИНЖЭКОН) Сергея Максимова, в Петербурге сектор недвижимости, включая и управление, вышел на третье место по занятости (впереди только сфера торговли и обрабатывающая промышленность).

Администратор, охранник, управляющий зданием, директор по развитию, брокер, финансист, обладающий знаниями в сфере недвижимости, — вот неполный перечень кадров, в которых нуждается рынок. «Нам нужны специалисты всех профилей, но ориентированные на недвижимость. Например, бухгалтер, разбирающийся в строительстве, сегодня на вес золота», — говорит руководитель проекта «Невская ратуша» компании «ВТБ Девелопмент» Ирина Анисимова.

«Во всем мире спорят, что лучше: готовить профессионала узкого профиля или сначала дать общее образование, а потом уходить в специализацию. Наверное, и тот и другой вариант имеет право на жизнь, потому что в 18–20 лет многие еще не знают, чем заниматься», — говорит генеральный директор компании «БестЪ» Георгий Рыков.

«Я сторонник фундаментального образования. При узкой специализации — шаг влево, шаг вправо, и человек «просядет». Однако студент должен работать, пусть по два часа в день, и тогда к пятому курсу он будет настолько востребован, что станет еще выбирать», — уверена генеральный директор компании «Амета Эстейт» Екатерина Финк.

Но в фирмах не всегда рады стажерам. Ведь за ними придется закрепить специалиста, готового безвозмездно учить азам профессии. Директор по управлению имуществом , доцент кафедры экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОНа Марина Зверева вспомнила в этой связи опыт времен Советского Союза. На предприятиях руководителю практики доплачивали за четырех студентов 10% от оклада, а если их было больше — 25%.

Сейчас такой мотивации нет. Ситуация усугубляется и тем, что практиканты зачастую не задают вопросов, опасаясь проявить некомпетентность и отвлечь занятых людей. В результате они просто отсиживаются в офисе в надежде на хорошую характеристику.

По словам одного из выпускников ИНЖЭКОНа, у подавляющего большинства студентов отсутствуют инициатива и коммуникативные навыки: «Было бы замечательно, если б вузы и фирмы развивали именно эти способности». Кроме того, многие выпускники не могут долго трудоустроиться из-за неоправданно высоких ожиданий по заработной плате.

«Большинство нынешних девелоперов, управляющих, оценщиков пришли в недвижимость из других областей. Поэтому главное — не столько специальность, сколько желание работать», — считает председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников.

По словам Сергея Максимова, в этом году вуз впервые принимал абитуриентов отдельно на курсы бакалавров и магистров. Он надеется, что двухступенчатая система позволит выпускнику лучше адаптироваться, более четко определиться с будущей специальностью: «У нас примерно треть преподавателей — это практики, работающие в сфере оценки и управления недвижимостью. Но по магистерской программе мы бы хотели более тесно сотрудничать с компаниями и общественными объединениями, например с ГУД».

УК против ТСЖ. Игра пока без правил - Недвижимость & цены, 19.12.2011

Сегодня порядка 80% многоквартирных домов обслуживают частные управляющие компании, однако до сих пор в Жилищном кодексе РФ их деятельность нормативно не определена. Отсюда масса противоречий. Отношения управляющих компаний, собственников жилья и застройщиков остаются весьма запутанными. Разобраться в них попытались участники круглого стола, организованного Гильдией управляющих и девелоперов.