Гильдия управляющих и девелоперов (стр. 29 )

Руководитель проектного направления ЦСР «Северо-Запад» Виктория Желтова также отмечает системный дисбаланс между социальной и транспортной инфраструктурой. По ее словам, в Санкт-Петербурге есть целые районы, где до сих пор грунтовые дороги. «Но сам центр для такого густонаселенного и большого по площади города ничтожно мал», - говорит она.

Не видя скорого разрешения насущных проблем, в комитете по строительству северной столицы девелоперам предложили повременить с реализацией своих проектов. Чиновники полагают, что приостановка строительства лучше, чем некачественное развитие города.

«На какое-то время действительно можно приостановить инвестиционную активность в центре Санкт-Петербурга и относиться к этому нужно спокойно», - соглашается с позицией администрации генеральный директор ЛСР Александр Вахмистров. В Москве у компании также приостановлены два проекта, но нет поводов для беспокойства, добавляет он.

Единственно, что вызывает у властей меньше всего нареканий – освоение «серого пояса» города. «На мой взгляд, редевелопмент бывших промышленных территорий приоритетней, нежели развитие мегополиса в ширь», - подчеркивает председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко.

Неопределенность с дальнейшим развитием хотя и препятствует системному анализу и прогнозу рынка Санкт-Петербургской недвижимости, но все же, по мнению участников рынка, в меньшей степени влияет на проекты по редевелопменту бывших промышленных территорий.

В ближайшем будущем развитие «серого пояса» может стать новым местом для вложений со стороны девелоперов при учете проблем с проектами в центре и на окраинах города, уверен исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков. «Если посмотреть на то, что представляют собой зоны, которые в Петербурге были исторически отведены под промышленные предприятия, то мы увидим, что это незагруженные территории, загрязненные и непривлекательные для точечных индивидуальных проектов в силу своей ограниченности. На такой территории может осуществляться лишь комплексная квартальная застройка», - отмечает он.

Например, планируемый к строительству «Лахта центр», по словам г-на Бобкова, будет служить стимулом для развития Приморского района, станет тем якорным объектом, вокруг которого будет формироваться инфраструктура территории. «Так, в комплекс нового общественно-делового центра войдут научно-образовательный центр, библиотека, медицинский центр, спортивный комплекс с бассейном, детский технопарк и другие объекты социальной инфраструктуры, – подчеркивает Александр Бобков. – Если раньше строительство социальных объектов было обременением, накладываем городом, то теперь застройщик сам предлагает построить школу, детский сад или небольшой стадион, поскольку их наличие увеличит стоимость коммерческих объектов и сделает жизнь в этом районе более содержательной и комфортной».

Несмотря на карт-бланш, выданный девелоперам на освоение «серого пояса», стратегическое планирование развития северной столицы по-прежнему остается первым пунктом в повестке дня для городской администрации в 2012 году.

На четкое видение чиновниками перспектив Санкт-Петербурга легче всего будет наложить и генплан, уверен председатель совета директоров Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. «Однако уже очевидно, что транспортная проблема диктует полицентризм, когда качество жизни человека будет зависеть от наличия нескольких центров в городе», - резюмирует он

Подстелить соломки – Российская газета, ИРН, Realto, рг. ру, 27.12.2011

Западным инвесторам нужны гарантии сохранения капитала

В Екатеринбурге состоялся традиционный рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), на котором подвели итоги года на рынке недвижимости.

В целом российский девелопмент оценивает уходящий год как стабильный. Общий объем капиталовложений в отрасль превысил показатели докризисного 2007 года. По прогнозам, к концу года он составит 7-8,5 млрд долларов.

Наиболее активен с точки зрения инвестиций сегмент торговой недвижимости. Многие торговые центры переживают реконцепцию и пытаются качественно улучшить пул арендаторов, что повышает их привлекательность на рынке. Как отмечают аналитики, кризис благотворно сказался на собственниках: они стали более объективно оценивать свои объекты. До этого рынок почти два года находился в подвешенном состоянии: несмотря на наличие ликвидных объектов, продавцы и покупатели не могли договориться о цене. Как только оценки стали более реалистичными, сделки пошли. Наиболее перспективными форматами в 2012 и последующем годах представители торговой недвижимости считают аутлет-центры и районные ТЦ с продуктовым гипермаркетом в качестве основного оператора, вокруг которого аккумулируются галереи товаров повседневного спроса.

Оживилась и складская недвижимость: арендные ставки достигли докризисного уровня как в Москве, так и в регионах. К примеру, в Екатеринбурге они выросли на 10-15%, в следующем году ожидается увеличение еще на 15-20%. Офисы слегка подрастеряли былую привлекательность, но по-прежнему демонстрируют плавный рост. Так, на Среднем Урале ROI (показатель рентабельности инвестиций) в этом секторе составил 6-8%, а сроки окупаемости увеличились до 7-9 лет. По мнению Андрея Бриля, полномочного представителя ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, коммерческая недвижимость сегодня находится в начале нового цикла: все заметнее ценовой разрыв между качественными и некачественными объектами.

В сегменте жилой недвижимости преобладали продажи объектов эконом - и суперэкономкласса. Довольно существенно - на 70% - выросло число сделок, совершаемых с привлечением ипотеки. По прогнозам экспертов, недорогое жилье и дальше будет пользоваться спросом, но рассчитывать на высокую доходность от этого актива не приходится. Хотя уже в следующем году рынок может столкнуться с дефицитом предложения, особенно региональный: то, что вводится в 2011-м - это заделы докризисного периода, в годах новые проекты практически не стартовали, а то, что закладывается сегодня, будет сдано в эксплуатацию не раньше 2013-го. Уже сейчас наиболее ликвидные 1-2-комнатные квартиры в Екатеринбурге растут в цене ежемесячно на 2% и более.

В сегменте гостиничной недвижимости при внешне растущих показателях на самом деле особой динамики не наблюдалось. Весь объем инвестиций достигнут за счет нескольких крупных сделок. Открывались же в основном сетевые отели под уже хорошо известными брендами. Причем деньги в строительство вкладывал российский бизнес, а операторы лишь брали готовые объекты в управление.

Уральские отельеры и логисты особые перспективы связывают с чемпионатом мира по футболу 2018 года и всемирной выставкой "Экспо-2020". Екатеринбург заявился на участие в обоих мероприятиях.

- Если решение будет положительным, нас ожидает активное развитие всех сегментов недвижимости, в том числе складского. В связи с этим встает вопрос развития соответствующей инфраструктуры, - подчеркнул Александр Перфильев, директор по развитию "Логопарк. ру".

Пока же, если судить по сделкам, инвесторы отдают предпочтение Москве и Санкт-Петербургу. Статистика утверждает, что 53% инвестиций в 2011 году осуществили российские компании, 47% - иностранные, но аналитики предостерегают от поспешных выводов. На самом деле доля отечественных инвестиций гораздо выше, просто в сделках с зарубежным капиталом фигурируют значительно более высокие суммы. К тому же в группу "иностранцев" формально попадают компании из стран СНГ. Западноевропейские инвестиционные фонды пока занимают выжидательную позицию и активно не идут даже в Москву, несмотря на то, что ликвидности у них предостаточно. Ее избытки достаются странам Азии и Восточной Европы, в частности Польше и Чехии, но не России. По меткому сравнению Веры Сецкой, председателя экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, западные инвесторы ногу уже занесли на нашу территорию, а шаг так и не решаются сделать.

- В России, с их точки зрения, достаточно высокие политические и экономические риски, нет гарантий для вложения инвестиций. До сих пор, к сожалению, достаточно распространена практика, когда органы власти не выполняют свои обязательства перед инвесторами. Если речь и заходит о вложениях, то только в столице и Санкт-Петербурге. Региональные рынки считаются еще более непредсказуемыми. Например, сейчас мы ведем переговоры о финансировании достаточно крупного проекта в Красноярске. Порой доходит до абсурда: дайте гарантии, что когда мы повезем через границу стройматериалы, таможня не начнет чинить препоны, что городская администрация выполнит свои обязательства по договору. Невозможно везде подстелить соломку для инвестора. С другой стороны, немало примеров, когда они пришли, а их потихонечку "ушли" из регионов, - комментирует эксперт.

По мнению госпожи Сецкой, помочь иностранному капиталу "сделать шаг" в сторону России должно в первую очередь государство - посредством ликвидации пробелов в инвестиционном законодательстве и выработки четких механизмов взаимодействия с инвесторами.

В новых границах – Российская газета, 27.12.2011

Сегодня Совет Федерации должен рассмотреть соглашение об изменении границ между Москвой и Московской областью. Расширение Москвы - неизбежный шаг в процессе развития столичной агломерации, потенциал которой в рамках прежних границ постепенно сходил на нет. По замыслу присоединение около 150 тыс. га открывает новые перспективы и возможности для развития.

Новые районы столицы должны стать полигоном для реализации комплексного, кластерного и полицентрического подхода к развитию территорий, позволяющего обеспечить создание среды более высокого качественного уровня. Однако пока еще нет четкого понимания, как именно распоряжаться новыми районами и по какому пути будет идти их освоение. Присоединение новых земель повлечет за собой отмену старых правил. Важно не приостанавливать действия существующих нормативных актов до принятия новых. Бизнес не может стоять - он имеет право и должен работать.

Необходима разработка единой и четкой концепции освоения территорий, Генплана и правил землепользования и застройки. При застройке "новой" Москвы должны быть учтены ошибки, допущенные в градостроительстве ранее.

Начать надо, безусловно, с инфраструктуры, прежде всего транспортной. В России пока нет примеров успешного опыта застройки столь обширных территорий, по сути, с нуля. В такой ситуации должен быть учтен мировой опыт реализации такого рода проектов. Только в этом случае замысел о создании мегаполиса мирового уровня может быть реализован.

Сегодня на рынке недвижимости кроме государства и бизнеса появился весьма сильный игрок - общественность, которая в последнее время оказывает значительное влияние на принятие градостроительных решений. Сегодня на этапе разработки концепции необходимо привлекать к обсуждению консалтинговые компании, девелоперов, финансистов, юристов, общественность. Важно проанализировать возможные риски и варианты развития этих территорий максимально широко.

Александр Шарапов, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов

В следующем году Свердловская область столкнется с дефицитом новостроек и складов – ИРН, 27.12.2011

Строители, риелторы и банкиры подвели итоги года на региональном рынке недвижимости.

Заделы ликвидированы

По оценке министра строительства Свердловской области Михаила Жеребцова, уходящий год оказался одним из лучших за последнее десятилетие. Объемы подрядных работ в стройкомплексе выросли на 7 процентов, производство стройматериалов - на 13,8. Это неудивительно: только Екатеринбург, где введена львиная доля объектов, планирует сдать 1,2-1,3 миллиона квадратных метровжилья.

- Кризис в отрасли преодолен, но его последствия могут аукнуться в 2012 году. То, что вводится сейчас, - заделы докризисных лет, в годах новые проекты практически не стартовали. Сегодня компании активизировались, выдано много разрешений на строительство, но ввод этих домов состоится не раньше годов. Следовательно, надо увеличивать объемы строительства быстровозводимого жилья - малоэтажного и индивидуального, - говорит Михаил Волков, заместитель начальника главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга.

Этот тезис косвенно подтверждает статистика риелторов. По словам Игоря Обухова, президента Уральской палаты недвижимости(УПН), уже сейчас наиболее ликвидные 1-2-комнатные квартиры растут в цене на два и более процента в месяц. За 11 месяцев было заключено 37 тысяч сделок купли-продажи - на первичном рынке их количество увеличилось на 75 процентов, на вторичном - почти на треть. Потребители, совсем было потерявшие интерес к загородным проектам, снова интересуются коттеджными поселками и участками под застройку, обеспеченными инфраструктурой.

Наиболее востребованы объекты эконом- и суперэкономкласса, причем примерно половина из них продается по ипотечной схеме. По данным Уральского банковского союза, за 10 месяцев в Свердловской области выдано 15 тысяч кредитов на 19,5 миллиарда рублей. Средняя сумма займа составила 1,3 миллиона. Ближайшие соседи - челябинцы - обогнали нас по количеству одобренных кредитов - 16,4 тысячи, но уступили по общим объемам финансирования - 14,6 миллиарда рублей. Среднегодовая ставка по льготным кредитным программам в Свердловской области равна 8,7-11 процентам, коммерческая - 12-15.

Со знаком плюс

За год в Екатеринбурге введено порядка 850 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости - на 200 тысяч больше, чем в 2010-м, однако, по оценкам аналитиков, этот сегмент пользуется гораздо меньшим спросом, чем жилье. Качественные изменения возможны, если Екатеринбург получит право принять чемпионат мира по футболу и выставку "Экспо-2020".

Пока же большинство сегментов рынка пребывает в состоянии баланса либо минимального роста, что на фоне стагнации последних лет можно расценивать как плюс. К примеру, за год в Екатеринбурге не было введено ни одного крупного торгового центра. В уже работающих объектах арендные ставки выросли всего на три процента и колеблются в пределах 2,3-2,4 тысячи рублей за квадратный метр. В целом ROI (показатель рентабельности инвестиций) торговой недвижимости составил 6-8 процентов, а сроки окупаемости проектов увеличились до 7-9 лет.

В 2012 году существенных изменений во взаимоотношениях арендаторов и арендодателей тоже не ожидается. Хотя не исключены перепродажи объектов. Сегодня многие торговые центры проводят реконцепцию, пытаются качественно улучшить пул арендаторов, что автоматически повышает привлекательность объектов в глазах инвесторов.

- Кризис благотворно сказался на собственниках: они стали более объективно оценивать свои ТЦ. До этого рынок почти два года находился в подвешенном состоянии: несмотря на наличие ликвидных объектов, продавцы и покупатели не могли договориться о цене. Например, один из ТЦ в центре Екатеринбурга был выставлен на торги за 64,5 миллиона долларов - цена совершенно неразумная. Как только оценки стали более реалистичными, сделки пошли, - комментирует Вера Сецкая, председатель экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) по капитализации активов финансовых институтов.

Пустоты заполняются

Более-менее спокойно пережили год и бизнес-центры. К 700 тысячам квадратных метров добавилось 244 тысячи метров новых площадей, в 2012-м планируется ввести еще порядка 265 тысяч. При благоприятной ситуации эти объекты должны заполниться за 3-3,5 года.

По словам Андрея Бриля, полномочного представителя ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, сейчас на местном рынке преобладают объекты классов "А", "В" и "В+", причем все заметнее ценовой разрыв по качеству площадей - даже в одном сегменте. После длительной "заморозки" собственники наконец начали индексировать арендные ставки.

Для складской недвижимости год в целом выдался удачным: было введено порядка 60 тысяч квадратных метров новых площадей, арендные ставки выросли до 350-450 рублей в классах "А" и "В". В следующем году начнется строительство еще 3-5 крупных терминалов площадью от 10 до 15 тысяч квадратных метров. Тем не менее участники рынка прогнозируют дефицит качественных складов и, как следствие, рост ставок на 15-20 процентов.

Озабочено профессиональное сообщество и отсутствием в регионе сетевых управляющих компаний. По мнению Александра Перфильева, директора по развитию консалтинговой компании в сфере логистики, управление складами внешней УК особенно актуально, если недвижимость используется в качестве инвестиционного актива, ведь только так можно сохранить объект в привлекательном для арендаторов состоянии в течение долгого времени.

Робкие инвестиции

Пока же, если судить по сделкам, инвесторы отдают предпочтение Москве и Санкт-Петербургу. Именно в этих городах в 2011-м были заключены крупные сделки стоимостью в миллиарды долларов. На региональных рынках работают в основном местные игроки, приобретающие объекты в процессе расширения или поглощения бизнеса. Как целевой актив недвижимость они не рассматривают.

- В России, с точки зрения западных инвестфондов, достаточно высокие политические и экономические риски, нет гарантий для возврата средств. До сих пор, к сожалению, достаточно распространена практика, когда органы власти не выполняют свои обязательства перед инвесторами. Если речь и заходит о вложениях, то только в Москве и Санкт-Петербурге. Региональные рынки считаются еще более непредсказуемыми, - комментирует Вера Сецкая.

Второй "больной" для отрасли вопрос - взаимоотношения с банками. Если на Западе проектное финансирование под залог строящегося объекта - нормальная, совершенно рабочая схема, то российские банки выдвигают практически невыполнимые требования, включая поручительство сторонних лиц, залог земли, акций компании и т. п. Еще три месяца назад средняя ставка по таким займам составляла 9-10 процентов годовых, а сегодня - уже не менее 11,5-12 процентов, поскольку ЦБ призвал ужесточить требования к проектному финансированию.

Игра «своих» - nedv, 27.12.2011

К концу года администрация Екатеринбурга подводит итоги по вводу жилья и прогнозирует будущие достижения. К началу 2012 года количество квадратных метров жилых площадей, сданных в эксплуатацию, должно перевалить за рекордную для города цифру в 1 миллион. Эту планку собираются держать и дальше. При том, что строительная отрасль сосредоточена в Екатеринбурге в основном в руках частных компаний, муниципальные власти в официальных заявлениях СМИ как-то умудряются гарантировать выполнение задач по жилищной застройке. Недавно чиновники для успешной реализации градостроительной стратегии придумали новые механизмы взаимодействия с застройщиками, которые вызвали спорную реакцию в рядах представителей этого бизнеса. Что же хотят предложить власти частникам, разбирался корреспондент журнала «Н».

«Мы живем не в Советском Союзе, когда были пятилетние стройки, и все выполняли и перевыполняли планы. Сейчас рыночные отношения и каждый сам решает, когда и сколько он будет строить, независимо от государственных регламентов и целей», – таково мнение Игоря Заводовского, главы одного из крупнейших девелоперских холдингов Екатеринбурга «Малышева-73».

Отдавая должное справедливости этих слов, все же хочется вспомнить знаменитое ленинское выражение, которое в перефразированном для нашего случая варианте прозвучит примерно так: «Бизнесу действовать в государстве и быть свободным от государства нельзя». Вероятно, поэтому и приходится девелоперам, как бы ни были они самодостаточны, искать пути взаимовыгодных отношений с властью и выстраивать с ней разумный диалог.

Надежды на новые земли

Как пояснил замначальника главного управления архитектуры администрации , задачи города по жилой застройке – это не планы, как в советское время.

«Мы не ставим требований. Конечно, у нас сейчас нет пятилеток, мы только даем прогнозы на то, сколько может быть построено жилья в этом году, сколько хотелось бы, чтобы было возведено в следующем, – уточняет г-н Волков. – Показатели городу формирует областное правительство. В соответствии с ними мы ставим сами себе задачи, чтобы держать планку и сохранить ту динамику застройки, которая задана стратегическим планом развития Екатеринбурга до 2020 года».

При установленной сегодня мерке вводить около 1 млн «квадратов» жилых площадей в год администрация города допускает вероятность, что 2012-й станет не совсем успешным по части соответствия этому показателю.

«Сложно утверждать, что в будущем году мы сможем выдать такой же результат. Скорее всего, квартир введено будет меньше, – высказывает опасения Михаил Волков. – Основная причина в том, что доля строительства многоквартирных домов будет снижена. Крупные объекты возводятся значительно медленнее, чем малоэтажное жилье, и наша основная цель на сегодня сдать те «недострои», что были заморожены во время кризисного 2008 года. Конечно, чтобы совсем не отстать от нормальных показателей застройки, городом будут предприняты меры по увеличению ввода быстровозводимого жилья, к чему относятся малоэтажки и коттеджи. Администрация очень надеется, что таким методом сможет сохранить миллионный уровень и не опустить его ниже».

По словам заместителя главы городской администрации по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александра Высокинского, территория города в этом году значительно расширилась, в плане Екатеринбурга появились дополнительные участки, которые теперь необходимо осваивать. Это еще один маячок, свидетельствующий о том, что особое внимание муниципалитет станет уделять именно малоэтажной застройке, призванной оживить новые отдаленные от центра земли.

«В 2012 году мы собираемся развивать юго-западное направление и строить поселок Медный-2. Опыт подобной работы у нас уже есть – это поселок Светлореченский, надеюсь, что и здесь мы себя покажем не хуже», – делится планами Михаил Волков.

От каждого по возможности

«В Екатеринбурге бюджет развития составляет четыре с половиной миллиарда рублей, в Казани – 30 млрд – это с учетом федеральных и област-ных субсидий, – говорит Александр Высокинский. – Инфраструктура в Екатеринбурге такая же, как в Москве и Санкт-Петербурге, на обслуживание и развитие ее необходимо определенное количество средств. Но бюджетных денег у нас на это выделяется значительно меньше. Но, несмотря на все это, у нашего города есть большой плюс. С точки зрения развития экономики мы находимся в гораздо более выгодных условиях, чем та же Казань, так как тот успех, который мы сейчас видим в городе, дает именно бизнес, а там государственные отчисления разных уровней. Соответственно, если прекратится бюджетный поток, в Екатеринбурге бизнес будет в состоянии вытянуть мероприятия по развитию города на себе, в Казани же экономика просто-напросто встанет».

В завершение своего реверанса в честь екатеринбургского бизнеса, подытоживая размышления над бюджетной ситуацией, заместитель главы администрации города пришел к выводу, что у всех участников строительной отрасли, включая и муниципальную власть, и частные компании, должно теперь созреть четкое понимание: полагаться нужно только на соб-ственные силы, не ждать внезапного пополнения бюджета из области или федерального центра, а вкладывать свои деньги каждому, по мере своих возможностей.

«Бюджетная политика у города сейчас очень скромная, исходя из этого говорить о стимулировании развития строительного бизнеса просто не приходится, – поясняет Александр Высокинский. – На сегодня градостроительная ситуация Екатеринбурга такова, что мы выработали резерв точечной застройки в центральных районах города и теперь будем осваивать новые территории за те деньги, которые у нас имеются».

Чиновники видят разумным переход к организации крупных строительных проектов – созданию целых поселков, с обязательным развитием территории в виде изначальной прокладки инженерной и социальной инфраструктуры к этим землям, чтобы на выходе уже получался готовый продукт, комфортный для жизни в городе-миллионнике.

«Если администрация отправит все средства на строительство социальной инфраструктуры по крупным жилищным инвестпроектам, у муниципалитета не останется денег на капитальный ремонт и поддержание в рабочем состоянии той инфраструктуры, которая уже есть в городе, – констатирует г-н Высокинский. – Поэтому локомотивами в освоении новых территорий должны стать крупные девелоперы. Надежд на то, что город будет возводить там больницы, детские сады и школы, а бизнес станет выполнять только свою часть – строить жилье, нет. Сейчас встает проблема внятного диалога между бизнесом и властью. И если мы не сможем договориться, наш стратегический план развития города окажется проваленным».

Тактика прямых намеков

По мнению директора по связям с инвесторами «Группы ЛСР» Климента Фалалеева, ни один девелопер не пойдет на строительство объектов на отдаленных территориях, с учетом того что ему нужно будет еще и вложиться в протяжку всех инженерных сетей до этих участков, а также в создание на территории будущих жилых комплексов всей социальной инфраструктуры.

«Это значительно выше всякой себестоимости возводимого жилья, ведь нужно будет ориентироваться на цены экономкласса, а это по регламенту минрегиона около 30 тыс. за «квадрат». Получается, что застройщики будут вынуждены работать себе в убыток, они на это не согласятся», – уверен Фалалеев.

Это заявление разбил Александр Высокинский: «Администрация давно предлагает уйти от тезиса «нам» создают инфраструктуру, как привыкли говорить девелоперы. Либо «мы» ее все вместе строим, либо ее не будет вообще!».

Для четкого разграничения полномочий при реализации совместных крупных проектов жилищной застройки муниципалитет предложил девелоперам заключать инвестиционные соглашения – договоры, где будут прописываться все взаимные обязательства города и бизнеса. Это поможет избежать недоразумений и неприятных последствий, считают в администрации Екатеринбурга.

«Нужно договариваться, и делать это лучше на берегу, когда еще ничего не построено, чтобы сразу распределить, кто чем занимается и за что платит», – сказал Высокинский.

Как отметил заместитель главы города, поводом к принятию такого нового инструмента как инвестсоглашения для совершенствования частно-государственного партнер-ства послужил негативный опыт работы администрации Екатеринбурга с компанией «Ренова-СтройГрупп-Академическое». По словам А. Высокинского, компания, после того как муниципалитетом на территории микрорайона «Академический» были построены два детских сада и школа, предъявила счет администрации за использование частных земель.

В екатеринбургском представительстве Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) положительно оценили инициативу городских властей по созданию механизма инвестиционных соглашений при разворачивании крупных строительных проектов.

«У нас с администрацией Екатеринбурга уже назначена в планах совместная разработка технологии осуществления таких договоренностей. В феврале должен быть сделан черновой вариант такого документа, где мы постараемся учесть все детали», – заявил глава уральского отделения ГУД Андрей Бриль.

«У кого кофе гуще»

Коллега представителей екатеринбургской мэрии из соседней области глава администрации воспринял идею развития частно-государственного партнерства через инвестсоглашения с недоверием.

«Я считаю, что все в городе должно строиться открыто. И все обязательства муниципалитета и застройщика должны быть сразу зафиксированы в обычных документах на продажу земельных участков, что фигурируют в аукционах. Мы в Перми стремимся отладить эту схему, – делится соображениями Аркадий Кац. – Каждый застройщик, решая, брать ему землю или нет, сразу должен видеть, чем этот участок обеспечило государство. Все иные договоренности, дополнительные инвестсоглашения бизнеса и власти уже после покупки площадки – это кабинетные договоры, где выгодный кусок будет доставаться тем, кто нальет чиновнику кофе погуще».

К подобным выводам приходит и президент екатеринбургской строительной корпорации «Маяк» Владимир Коньков.

«Договариваться нужно на аукционах, все соглашения властей с застройщиками должны проходить в присутствии других участников бизнеса – конкурентов, и быть абсолютно прозрачными. А все эти закрытые договоренности – это коррупционная составляющая», – считает Владимир Коньков.

«Инвестсоглашения – это еще только идея, о которой трудно судить. До тех пор пока не станет понятно, в каком виде администрация предложит осуществлять подобные договоренности, нельзя утверждать и о каких-то последствиях, к чему это может привести, – рассуждает заместитель генерального директора «Ренова-СтройГрупп-Академическое» Александр Рыжков. – Вероятно, к этому документу нужно будет подготовить какую-то законодательную базу. Мы строим микрорайон в соответствии с постановлениями правительства Свердловской области и главы города, где четко прописано, какую долю в реализации этого частно-государственного партнерства берет на себя власть, и какую компания. Только на уровне законных документов могут проходить такие договоренности».

Андрей Бриль уверяет, что никакой опасности в идее инвестсоглашений по крупным строительным проектам быть не может.

«Домыслы и фантазии, что эти соглашения будут закрытыми и приведут к подкупу должностных лиц! – отвечает потенциальный участник разработки проекта. – Все это будет иметь под собой законную основу. Мы не собираемся придумывать какую-то темную схему взаимодействия муниципалитета с застройщиками, все будет открыто. Над этим Гильдия сейчас и собирается работать совместно с городской администраций. Мы продумаем прозрачный механизм взаимодействия власти и частников».

«Худой сдохнет»

Владимир Коньков в этой затее муниципалитета видит еще одну опасность: «Прямые договоренности власти и бизнеса могут привести к еще большему расслоению среди застройщиков на «своих», к которым чиновники лояльны, и «чужих» – тех, кому не дают строить. Здесь выиграют, без сомнения, только крупные строительные компании, давно находящиеся с властями в хороших отношениях. Администрация Екатеринбурга явно берет направление на создание монополии в строительстве».

Стоит отметить, что сами чиновники прямо заявляют, что в качестве участников инвестсоглашений они видят только крупный строительный бизнес.

«Мелкие застройщики исчерпали свои возможности, да и с «крупняком» договариваться проще», – высказался Александр Высокинский.

Михаил Волков подтвердил, что даже при реализации в будущем году стратегии усиления малоэтажной застройки главными действующими лицами там будет выступать крупный бизнес.

«То, что мелкие строительные компании со временем исчезнут, мы понимали еще в период, когда рынок недвижимости Екатеринбурга только разворачивался, – говорит Волков. – Те, кто не успел разрастись с начала двухтысячных, либо исчезли в кризис, либо сейчас на последнем издыхании. Не зря ведь есть такое выражение: «Пока толстый сохнет, худой сдохнет» – резервы мелких застройщиков уже исчерпаны. Они создавались как компании одной строительной площадки и сейчас не смогут тягаться с крупным бизнесом».

Мысль о том, что государство намерено такой политикой отсутствия поддержки для небольших застройщиков и развитием более близких отношений с мастодонтами строительной отрасли города привести рынок недвижимости к олигополии, заместитель Главархитектуры отверг: «Екатеринбургу это не грозит, потому что, даже потеряв значительное количество мелких застройщиков, в городе останется более десятка крупных девелоперских предприятий. В таких условиях ни о какой олигополии, а тем более монополии не может быть и речи».

Представители доживающего последние дни, по версии городских властей, мелкого строительного бизнеса все же не верят в бескорыстность чиновников.

«Положение малого бизнеса в строительстве и так довольно шаткое, и оно ухудшается с каждым годом, – говорит Андрей Трушенков, генеральный директор компании «Модус Строй», занимающейся преимущественно коттеджным строительством. – Но, думаю, этому способствует, скорее, не политика отдельного региона, а государственная политика в целом. Получить земельный участок малому предприятию практически невозможно. Если же тебе крупно повезло, и ты приобрел участок, ни один банк не предоставит тебе кредит для закупки материалов и ведения работ, тянуть сети однозначно придется своими силами. Еще власти тебе «помогут» дополнительными поборами, например, это может быть плата за подключение. Обременение называться может как угодно, его суть от этого не меняется. На самом деле администрации всех уровней поддерживают только крупные компании, им помогают строить сети за счет бюджета, им выдают кредиты. Позволять развиваться малому бизнесу в нашей стране – большой риск. Он будет существовать только вопреки государству и всяческим олигополиям, которые его постепенно выжимают».

По словам Валерия Ананьева, который уточнил, что высказывается не как глава строительной компании, а как представитель некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов», куда входит несколько девелоперских организаций, мелким предприятиям в этих обстоятельствах придется искать другие ниши в строительной отрасли, например, профильно заниматься проектировкой, дизайном, монтажными работами.

«Крупный девелопмент как бульдозер пройдется по новым строительным площадкам, на которых потом в качестве подрядчиков смогут работать и маленькие предприятия в партнерстве с большим бизнесом», – успокаивает Ананьев озабоченных своей дальнейшей судьбой мелких екатеринбургских застройщиков.

Сенаторы утвердили расширение границ Москвы на 148 тысяч гектаров – Российская газета, РГ. ру, 27.12.2011

Совет Федерации утвердил изменение границ Москвы и Московской области, согласно которому столица получит 148 тысяч гектаров новых территорий, сообщает РИА Новости.

Утверждение изменения границ между субъектами Федерации, согласно статьи 102 конституции, относится к ведению Совета Федерации.

"Новые районы столицы должны стать полигоном для реализации комплексного, кластерного и полицентрического подхода к развитию территорий, позволяющего обеспечить создание среды более высокого качественного уровня. Однако пока еще нет четкого понимания, как именно распоряжаться новыми районами и по какому пути будет идти их освоение. Присоединение новых земель повлечет за собой отмену старых правил. Важно не приостанавливать действия существующих нормативных актов до принятия новых. Бизнес не может стоять - он имеет право и должен работать", - сказал "РГ" Александр Шарапов, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов.

Напомним, по инициативе президента Дмитрия Медведева принято решение увеличить территорию Москвы за счет земель в Подмосковье. Площадь города вырастет более чем в 2,4 раза за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, новая граница города дойдет до Калужской области. Новые территории могут присоединить к Москве с 1 января 2012 года. Рассматривается возможность перевода на присоединяемые территории части госучреждений.

По словам мэра Москвы Сергея Собянина, при присоединении новых земель может появиться новый административный округ столицы. Предполагается, что на новые территории переедет часть федеральных и столичных госучреждений.

Москва теперь не "резиновая" – newsinfo, 27.12.2011

Российские сенаторы на своем сегодняшнем заседании приняли решение о расширении территории российской столицы за счет присоединения 148 тысячи гектаров территории. Об этом передает "Интерфакс". В частности, Совет Федерации утвердил с 1 июля 2012 года изменение границы между субъектами России - городом федерального значения Москвой и Московской областью - в соответствии с согласованными между ними картографическим изображением и картографическим описанием линии границы.