Кредитная кооперация: теория и практика (стр. 27 )

Сельскохозяйственная продукция - это материалы, которые используются или изготавливаются в сельскохозяйственном производстве. Образцами сельскохозяйственной продукции являются зерно на хранении, животные для реализации, удобрения и топливо. Запасы и сельскохозяйственная продукция, конечно, продаются или используются в течение одного производственного цикла.

Товары в обороте или в переработке, включая сельскохозяйственную продукцию, как правило, не могут быть изъяты из производственного процесса заемщика и потому остаются у заемщика. В случае отчуждения товаров в обороте заемщик обязан заменить их другими товарами такой же или большей стоимости. Уменьшение стоимости заложенных товаров возможно лишь с разрешения банка.

Оборудование и другие капитальные инвестиции - это основные средства, которые срабатываются и имеют срок эксплуатации («полезной жизни») больший, чем один производственный цикл, и обесцениваются в меру того, как они используются в производственном процессе.

Например:

Оборудование, мебель для офиса (компьютеры, письменные столы); транспортные средства (легковые и грузовые автомобили); сельскохозяйственное оборудование (трактора, комбайны) и «животные» для разведения (племенной скот).

Недвижимость - это земля, дома и другие сооружения, привязанные к земле. Производственные строения являются активами, которые со временем обесцениваются, однако земля, на которой они расположены - нет. Земля, «привязанные» к ней строения, движимое имущество, неотъемлемое от недвижимого, конечно, оцениваются как единое целое. Примерами недвижимости предприятия являются дома под офисы и магазины (составы), заводы и фабрики, сельскохозяйственные сооружения (элеватор, амбары, навесы для техники).

Имущественные права - это принадлежащие заемщику как на момент заключения договора права требования по обязательствам, в которых он является кредитором, так и те, которые могут возникнуть в будущем.

Типы залога

Основной залог - это залог, который обеспечивает кредит. Основным залогом выступает то имущество, которое является объектом кредитования и зависит от срока кредита. Основным залогом для краткосрочных кредитов является сырье, товары, оборудование и инвентарь, сельскохозяйственная продукция; для среднесрочных кредитов - среднесрочные активы, которые кредитуются; для долгосрочных кредитов - объекты недвижимости, которые покупаются заемщиком и финансируются банком. Банк имеет неотъемлемое право первенства на получение удовлетворения от реализации (продажи) такого залога.

Дополнительный залог (или вторичный залог) может использоваться, чтобы пополнить основной залог и компенсировать недостатки основного залога, слабости других кредитных факторов или чтобы удовлетворить ссудные нормы банка. Кредитные специалиста, как правило, предпочитают его основному залогу.

Ипотека - залог земли, недвижимого имущества, при этом земля и/или имущество, которое составляет предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица. Позитивным в заключении договоров ипотеки является то, что объекты залога остаются под надзором (а они всегда нуждаются в значительных затратах на уход) и являются доступными для контроля и надзора, их цена меньше зависит от многих внешних факторов.

Заклад - залог движимого имущества, при котором имущество, которое составляет предмет залога, передается во владение банку. Заклад предусматривает, что предмет залога остается у банка до момента выполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Как форма заложения возможная «твердый залог», который предусматривает, что предмет залога в этом случае может быть оставлен банку под замком или опечатанным залогодержателем. Индивидуально определенная вещь может быть оставлена залогодателю с наложением знаков, которые удостоверяют залог.

Заклад дает уверенность банку в бесспорной возможности получить удовлетворение с предмета залога и быстро продать залог в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Стоимость залога

Стоимость залога определяет условия кредитования и представляет деятельность заемщика. Стоимость залога является величиной не постоянной, а меняющейся под действием разнообразных факторов рынка.

Балансовая стоимость - это стоимость актива, которая отображена в бухгалтерских записях и используется на основании общепринятых бухгалтерских стандартов (таких, как нормы амортизационных начислений). Балансовая стоимость актива может, но не должна покрывать его рыночную стоимость. Когда кредитный специалист оценивает залог, его рыночная стоимость имеет преимущество над балансовой стоимостью.

Целью оценки предложенного заемщиком залога является определение его реальной рыночной стоимости. Это особенно важно в экономике с высоким уровнем инфляции, потому что инфляция может оказывать существенное влияние на разницу между балансовой и рыночной стоимостью. Оценка актива может быть наиболее трудным аспектом оценки залога и, конечно, требует квалификации профессионального оценщика. Исключением могут быть финансовые инструменты, если их быстрая перепродажа или комиссионная продажа и ценовые квоты легко доступны.

Оценка стоимости осуществляется на основании трех формальных методов, которые применяются профессиональными оценщиками и дают возможность определить стоимость залога. Это - затратный подход, подход сравнительной продажи и доходный подход. Оценщик выбирает основной оценочный подход, используя при этом два других для проверки приемлемости, и тогда определяет различия. Поскольку залог может состоять из активов различных категорий, основной подход оценки может быть различным для каждой категории.

Затратный подход включает определение стоимости замены данного актива на новый, корректировку цены в связи с износом и старением актива и оценки других факторов, которые влияют на рыночную цену. Затратный подход особенно полезен для оценки рыночной стоимости домов и оборудования потому, что определить стоимость замены подобных предметов на новые не очень тяжело. Начиная с анализа стоимости замены, оценщик уменьшает стоимость актива из-за старения и износа, корректирует, ее, опираясь на другие факторы, для того, чтобы получить приблизительную рыночную стоимость залога.

Дома и оборудование изнашиваются из-за ежедневного использования. Приблизительная «полезная жизнь» строений и оборудования, а отсюда и размер обесценивания, можно определить на основании прошлого опыта и публикаций производителя. Конечно, оценщик должен установить, хранил ли владелец и обслуживал ли активы должным образом, а если нет, то должен учесть увеличенную скорость износа. Оценщик также должен определить степень функционального старения. Вследствие технического прогресса активы могут терять свою полезность, а следствие того - свою стоимость, даже если они еще работают так, как нужно. Это обычное явление с компьютерами, факсами и т. д.

Оценщик должен рассматривать стоимостное влияние «технического прогресса». Предприятие, которое дает прибыль, более привлекательно для инвесторов, чем то, которое не работает. Таким образом, следует оценивать действующее предприятие на основании того, готовы ли другие производители платить за него. Это значит, что когда оценщик изучает предприятие, которое дает прибыль, его стоимость должна учитывать стоимость «технического прогресса».

Подход сравнительной продажи состоит в сравнении стоимости имущества, которое продается, со стоимостью подобного, недавно проданного имущества. Это простейший и наиболее точный способ оценки рыночной стоимости имущества и другой недвижимости в странах, где стоимость имущества устанавливается свободным рынком. Во всех странах, где недвижимость свободно продается и покупается, очень полагаются на подход сравнительной продажи. Для того, чтобы рационализировать процесс оценки, оценщики и агентства по недвижимости хранят и пополняют базы данных всех соглашений относительно недвижимости на своей территории.

При использовании подхода сравнительной продажи следует быть осторожным и убедиться в том, что продажная цена была свободно установлена рыночными силами. Продажа, которая свободно устанавливается на рынке, называется «соглашением на расстоянии». «Соглашение на расстоянии» осуществляется опытными покупателями и продавцами, которые соглашаются с ценой соглашения, основанного на конкурирующих силах спроса и предложения рынка без внешнего влияния.

Оценщик должен определить, не повлияли ли на установление цены силы, которые являются внешними для рынка. Если внешние силы имеют место, оценщик должен сделать некоторые коррективы, если допустить, что уровень влияния можно определить и измерить. Обычный пример. Отец продает своему сыну угодья за сумму, меньшую рыночной, потому что хочет помочь ему создать собственное сельскохозяйственное производство или потому, что же лает сохранить эту недвижимость в семье. Оценщик несет ответственность за понимание этих местных влияний и за проведение соответствующей коррекции стоимости.

При оценке оборудования, инвентаря и сельскохозяйственной продукции оценщик очень редко имеет доступ к опубликованным ценам перепродажи идентичных товаров; однако здесь так же можно использовать подход сравнительной продажи. Оценщик должен отрегулировать определение сравнительной стоимости. Вычисление цен на основании цены единицы измерения (например, единицы мощности) является одним из способов того, как это сделать. Например - если сравнить трактора различных моделей, цену каждой единицы лошадиной силы лучше всего сравнивать, если трактора подобного класса мощности.

При использовании подхода сравнительной продажи одна продажа еще не создает достаточного основания для сравнения; следует учитывать три или больше продаж схожего имущества, которые бы подтверждались документально. Это снизит вероятность ошибки из-за неизвестных факторов влияния.

Главной проблемой использования подхода сравнительной продажи в России является то, что количество свободно-рыночных соглашений относительно недвижимого имущества (без внешних влияний) недостаточно для качественного сравнения. При таких условиях вычислять консервативную стоимость и полагаться на доходный подход является более допустимым.