Кредитная кооперация: теория и практика (стр. 28 )

Доходный подход включает определение стоимости актива путем оценки его будущего прибыльного потенциала и вычисления его стоимости на основании желаемой нормы прибыли от инвестиции.

Например, оценщик начинал бы с оценки чистого годового дохода в течение «жизни» актива. Допустимо, что оценщик ожидает 12000 рублей чистого дохода каждый год от одного предприятия в предполагаемом будущем. Также допускаем, что реальная норма прибыли от инвестиции с подобным риском равна 8% в год. Таким образом, используя доходный подход, оценщик оценил бы текущую рыночную стоимость данного предприятия в 150,000 рублей (12,000 рублей - 8%).

Этот упрощенный пример неточно демонстрирует сложность и полезность доходного подхода, однако он передает основные понятия, на которых базируется этот подход. Доходный подход имеет такие проблемы, как получение надежных оценок будущего чистого дохода и определение прибыли от инвестиций с подобным риском. Другая существенная проблема в том, что доходный подход признает только прибыль от инвестиции как единственный источник стоимости актива. Невзирая на то, что это следует считать единой причиной для предпринимательской инвестиции, часто существуют другие благоприятные факторы. Например, земля, которая покупается благодаря ее идеальному местонахождению; торговец автомашинами, который хочет иметь наибольший выставочный зал в городе;

фермер, согласный работать за меньшую прибыль на ферме, ведь альтернативная работа за наймом трудно доступна. Доходная формула не учитывает эти, сторонние моменты, которые влияют на рыночную стоимость.

Невзирая на недостатки, доходный подход является наиболее правильным фундаментальным методом оценки. Процесс определения чистой действительной стоимости будущих денежных потоков для вычисления реальной стоимости инвестиций читают на финансовых курсах всех крупных университетов. Однако из-за трудностей практического использования доходный подход часто используют для проверки приемлемости стоимостных размеров, которые уже определены одним из других методов.

Определение силы залога. Типично, сила залога измеряется отношением стоимости залога к общей сумме необходимого займа.

Например:

Заемщик запрашивает 8,000 рублей, его залог оценен в 10,000 рублей, тогда коэффициент силы залога равен 125%.

Для долгосрочных займов, кредиторы, как правило, предпочитают коэффициент силы залога в размере 150% и больше. Однако залог менее важен, когда заемщик финансово силен, и становится важным, когда капитал и производительность предельно допустимы.

Кредитный специалист вычислит «ожидаемую продажную стоимость», которая вообще-то будет меньше оцениваемой стоимости. «Ожидаемая продажная стоимость» употребляется как иная мера силы залога. «Ожидаемая продажная стоимость» означает чистую сумму, которую кредитор ожидает получить, если потребуется получить залог и продать его. «Ожидаемая продажная стоимость» определяется вычитанием стоимости владения, ухода, содержания и продажи залога от стоимости, которую бы получили от «форсированной продажи».

Страхование залога

Кредитору следует требовать от заемщика приобретения страховки на активы, которые закладываются для ссуды под залог. Это защищает стоимость залога и уменьшает риск ссуды. Страхование особенно важно тогда, когда деньги, полученные от кредита, используются для приобретения основного залога. Если основной залог дает доход и уничтожается из-за катастрофы, такой, как пожар, то актив больше уже не в состоянии давать доход для оплаты кредита.

Если залогом являются потребительские товары, такие, как машина, которая оплачивается со свободного дохода, важно иметь страховку, чтобы защитить обоих - и заемщика и кредитора - от потери залога вследствие аварии или пожара.

Заемщику или его страховой компании положено дать кредитному специалисту копию страхового полиса, которая показывает тип и размер разнообразного обеспечения. В части страхового полиса, где речь идет об оплате в случае наступления страховых обстоятельств, банк должен выступать получателем средств. При возникновении страховых обстоятельств банк имеет предпочтительное право удовлетворения своих требований из сумм страхового возмещения (получение страховых сумм).

По общему правилу риск случайной гибели залога несет владелец имущества, если иное не предусмотрено договором залога.

Банк должен установить минимальное страховое обеспечение, необходимое для различных типов залога, таких, как:

Автотранспорт

-  кража - полная стоимость

-  столкновение - полная стоимость, умноженная на минимальную квоту, которая может быть потеряна

-  повреждение - в размере затрат или минимальная сумма, согласно закону

Оборудование

- пожар/ наводнение - полная стоимость

-  кража - полная стоимость

Дома

-  пожар/ наводнение - полная стоимость

Тип и сумма страховки, которую требует кредитор, вносятся в кредитный договор, когда устанавливаются кредитная структура и кредитные сроки.

Договор залога

Договор залога является юридическим договором между СПКК и заемщиком и дает кредитору право использовать залог для погашения долга в случае, если заемщик не выполняет своих обязательств по кредитному договору.

Представитель СПКК и заемщик подписывают договор о залоге и его дополнения, которые описывают залог (для идентификации) и защищают уплату долга, установлением гарантии получения удовлетворения из залога заемщика. Договор залога дает банку право изъять и продать залог, когда заемщик не выполняет кредитные обязательства.

Подписанный договор залога устанавливает права банка относительно залога. Чтобы договор был юридически действующим, он должен содержать три элемента: 1) быть заключенным в письменной форме и подписанным уполномоченными представителями сторон; 2) констатировать, что банк получает залог в обеспечение средств, что гарантирует уплату кредита; 3) описывать залог для идентификации.

Все действия относительно залога урегулированы нормами гражданского права РФ.

Право на залог возникает с момента заключения договора залога. Фактически с момента заключения договора банк налагает арест на предмет залога.

В случаях, предусмотренных законодательством, заемщик обязывается вести Книгу записи залогов, в которой содержатся все данные относительно залога имущества, которое принадлежит заемщику.

Нотариальная удостоверение договора залога требуется в случаях, когда предметом договора залога является недвижимое имущество, транспортные средства, космические объекты. Удостоверение договора залога проводится на основании соответствующих правоустанавливающих документов.

Нотариальная заверка договора залога недвижимого имущества осуществляется по местонахождению недвижимого имущества, договор залога транспортных средств - по месту их регистрации. По договоренности между банком и заемщиком договор залога может быть заверен и в тех случаях, когда это не является обязательным.

Залогодержатель приобретает право обращения к взысканию предмета залога в случае, если в момент наступления срока выполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено, если другое не предусмотрено законом или договором.

Обращение к взысканию имущества может осуществляться по решению суда на основании исполнительной надписи нотариуса. Реализация заложенного имущества проводится судебным исполнителем на основании вышеуказанных документов.

Залог обеспечивает банку уровень приоритета относительно других кредиторов в случае ликвидации или банкротства заемщика. При банкротстве предприятия все кредиторы хотят ликвидировать активы (имущество несостоятельного должника), чтобы вернуть себе неуплаченные долги.

В настоящее время совершенство гарантий прибыли не устанавливает, какой кредитор имеет подавляющее право на залог. Первый кредитор не имеет никакого шанса, что его залог будет первым. Деньги, полученные от залога, используют на: покрытие расходов выполнения судебных формальностей, оплату служащих, уплату неуплаченных сумм государственному казначейству и налоговой администрации.

Реализация (продажа) залога

Порядок продажи (реализации) имущества должен быть предусмотрен договором залога. Если порядок продажи заложенного имущества не определен, реализация осуществляется с аукциона (публичных торгов).

В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований банка, он имеет право на обращение в суд в общем порядке за взысканием остатка суммы. Если при реализации предмета залога полученная денежная сумма превышает размер обеспеченных этим залогом требований банка, разница (остаток) возвращается заемщику.

Нужно помнить, что даже совершенный залог не может в полной мере защитить банк от потери средств. Поэтому проблемы, которые могут возникнуть при реализации залога, всегда должны учитываться кредитным специалистом при заключении договора залога.

Достаточная для покрытия неоплаченного долга рыночная стоимость залога не обеспечивает возможности ее получения и продажи в том случае, когда заемщик не выполняет своих обязательств. Это является главным моментом там, где законы об имуществе не защищают интересы кредитора.

Примером проблемы реализации заложенного имущества является продажа заложенного частного жилого дома, который используется как залог в стране, где с точки зрения традиций и культуры не принято изымать и продавать семейный дом и, таким образом, оставлять обитателей без пристанища (даже при наличии юридической поддержки). Крепкие общественные связи в изолированных районах препятствуют принятию предложения о продаже и могут быть реальной угрозой физической расправы с банковскими работниками и их семьями.

В любом случае кредитный специалист должен оценить трудности при изъятии залога. Если залог легко передвигать, легко продавать и тяжело идентифицировать, то маловероятно, что банк получит залог для ликвидации в случае возникновения напряженности между банком и заемщиком (даже когда есть обеспечение прибыли первого приоритета). Зерно, которое хранится на ферме, является обычным примером такого залога, которым тяжело овладеть, когда заемщик может стать банкротом. Банк имеет очень мало шансов получить залог, если фермер продает зерно соседу, который его поддерживает и кормит, в свою очередь, домашний скот.