Поиск источников финансирования (стр. 6 )

К характеристикам ипотечных кредитов относятся:

величина периодических платежей; годовая сумма обслуживания долга и кредитная постоянная; остаток кредита; процент выплаты кредита; отдача кредитора.

Так как ипотека — это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества в обеспечение обязательств по кредиту, то расчет конкретных характеристик будет зависеть от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Среди ипотечных кредитов можно выделить кредиты:

с постоянной нормой процента; с переменной нормой процента; с перезакладываемым залогом; с участием.

Появление трех последних видов ипотечных кредитов связано с энергичной деятельностью кредиторов по защите своих интересов в условиях быстро растущей инфляции.

На сегодняшний день существует множество схем кредитования с переменной нормой процента, при этом все они подразделяются на три категории: с корректируемой нормой процента, с пересматриваемой нормой процента, с индексируемыми платежами.

Кредиты с корректируемой нормой процента предназначены обеспечить защиту кредитора от колебаний нормы процента. При этом механизм защиты реализуется двумя путями — изменением размера платежа с изменением срока погашения кредита.

Кредиты с пересматриваемой нормой процента получили большое распространение для финансирования жилья. По своей. структуре эти кредиты представляют собой обычные кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа. Но через определенный период (обычно 3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента, и далее процесс повторяется.

Особенностью кредитов с индексируемыми платежами является то, что норма процента, устанавливаемая на весь срок при выдаче кредита, предполагает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и месячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Такая методика позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах, хотя номинальные величины платежей изменяются. По сравнению с вышеназванными кредитами, данный тип кредита имеет существенно меньшие начальные платежи, что позволяет покупателю-заемщику приобретать более дорогую собственность за счет более высокой суммы кредита. Главный недостаток этого типа кредита связан с налогообложением. При индексации остатка кредита (то есть при его фактическом увеличении) сумма увеличения может рассматриваться как доход, подлежащий налогообложению. Однако в момент индексации кредитор не получает фактического платежа, потому что в этот же момент остаток кредита рефинансируется на оставшийся срок кредита.

В последнее время на финансовом рынке широко используются ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом, что дает выгоду и кредитору, и заемщику. Но такая схема финансирования, при которой кредитор выдает кредит под залог всей собственности с принятием обязательств по существующему кредиту, имеет несколько звеньев, и тем самым повышает риск кредита. Например, заемщик, исправно внося платежи второму кредитору, может оказаться перед фактом, что второй кредитор не платит первому. Единственный метод в этом случае снижения риска — привлечение для производства расчетов по кредитам третьей незаинтересованной стороны.

Принципиальная схема кредита с участием заключается в том, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием благодаря низкой норме процента позволяют приобретать более дорогую недвижимость, а также увеличивать соотношение «заем — стоимость».

Предварительное оформление кредита Составление анкеты на получение кредита

Желающие получить кредит под залог недвижимого имущества должны, прежде всего, заполнить анкету и написать заявление, в котором указываются финансовое состояние должника и местоположение недвижимости, обосновать непосредственную потребность в предоставлении кредита и т. д. К заявлению прикладывается анкета, содержащая следующие данные: тип, срок предоставления и сумма кредита, годовой процент, месячная выплата (основная часть и процент), страховка и налоги на недвижимость.

Оценка недвижимости

Оценкой недвижимости называется процесс определения пригодности данного объекта недвижимости в качестве залога. Так как оценка недвижимости является важнейшей частью оценки риска, то кредиторы уделяют ей столько же внимания, сколько и оценке кредитоспособности заемщика. Кредитор несет полную ответственность за точность оценки. Ее роль сводится:

—к предоставлению полной и точной описи собственности с учетом ее особенностей (местоположение, степень износа и т. д.);

—- к установлению ее действительной рыночной стоимости (составление анкеты балансовой стоимости);

—к вынесению решения, может ли она быть принята в качестве залога. Виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость; страховая

стоимость; оценочная стоимость; залоговая стоимость; ликвидная стоимость; балансовая стоимость; конфискационная стоимость.

Основные методы оценки недвижимости

Сравнительный метод состоит в сопоставлении цен, по которым в последнее время продавалось аналогичное имущество. Поскольку оцениваемая недвижимость всегда чем-то отличается от ранее проданной, то делаются корректировки, базирующиеся на учете следующих факторов: дата продажи, физическое состояние имущества; местонахождение имущества; условия продажи (они особенно важны, если продажа финансируется не путем стандартной процедуры залога).

Затратный метод основан на принципе замены, который состоит в том, что максимальная стоимость имущества может быть замещена стоимостью другого столь же необходимого и желаемого имущества. Данный метод делится на 5 стадий:

оценка стоимости земли, исходя из того, что она свободна и доступна для ее наилучшего применения (стоимость земли определяется на основе прямых рыночных сравнений); оценка текущей стоимости зданий, пристроек и удобств (оценка стоимости постройки производится методами репродукции и замещения);

3)оценка величины накапливаемого износа из-за физического, морального износа устаревания и/или устаревания из-за местоположения;

вычитание накопленного износа из установленной стоимости постройки новых аналогичных зданий, пристроек и удобств; добавление установленной цены земли к амортизированной стоимости зданий и пристроек и, таким образом, определение общей стоимости имущества.

Метод репродукции означает определение затрат на строительство точной копии оцениваемого имущества.

Метод замещения означает определение затрат на строительство объекта, который бы в существующих условиях функционально наиболее полно мог заменить оцениваемый объект. Способы оценки, используемые при оценке имущества методом замещения, таковы:

способ квадратных метров; рассчитывается стоимость квадратного метра исходя из современных условий постройки, и умножается на количество квадратных метров в оцениваемом строении; поштучный способ оценки; имущество оценивается на основании определения современной цены материалов и предметов, из которых оно построено (в ценах на момент оценки с учетом стоимости строи тельных, монтажных работ); индексный способ, основан на учете роста издержек на строительство в данный момент по сравнению с первоначальной стоимостью оцениваемого объекта (стоимостью на момент постройки); в настоящее время используется чаще всего.

Метод издержек наиболее часто применяется при оценке зданий, имеющих особую целевую направленность, таких как Школы, больницы, театры, здания государственного управления и т. д. Это связано с тем, что по данным зданиям не наблюдается большой частоты продаж, и они практически не приносят дохода.

Доходный метод базируется на современной стоимости прав на получение доходов от имущества в будущем. Основан на предположении, что доход, получаемый с имущества, будет определять его стоимость, поэтому он применяется для оценки имущества, приносящего доход,— жилых зданий, офисов, торговых центров и т. д.

Данная оценка производится в такой последовательности:

Оценка потенциального ежегодного валового арендного дохода. Определение затрат на содержание пустующих площадей и за траты на сбор арендной платы, которые вычитаются. Добавляется доход из других источников и в итоге устанавливается действительный валовой доход. Вычитание ежегодных расходов на эксплуатацию имущества, таким образом, определяется чистый эксплуатационный доход. Управленческие расходы также включаются в сумму эксплуатационных расходов, даже если собственник имущества сам одновременно является его управляющим. Платежи по закладной, включая проценты и основную сумму долга, являются обслуживанием долга и не принадлежат к числу эксплуатационных расходов. Определение цены, которую заплатит типичный инвестор за до ход, получаемый от данного вида и класса имущества. Это делается на основе оценки нормы прибыли, которую потребует инвестор, вкладывая капитал в данный вид имущества. Это норма капитализации, которая определяется путем сравнения отношения чистого эксплуатационного дохода к ценам продажи такого же имущества, которое было продано на рынке. На основании нормы капитализации и чистого эксплуатационного дохода определяется стоимость имущества.

После согласования трех разных методов, по которым была произведена оценка недвижимости и определения цены недвижимости, выступающей в качестве залога, оценщик готовит отчет для клиента, содержащий следующую информацию:

оценка стоимости и дата, на которую она сделана; цель данной оценки; описание недвижимости, ее нахождение; фактические данные об издержках, ценах продажи и покупки, возможных доходах и расходах, относящихся к объекту оценки; анализ и обработка собранных данных;

приложение одного или нескольких использованных методов оценки данной недвижимости, подтверждающих окончательную оценку; вспомогательный материал (фотографии, планы, контракты и др.); сертификат и подписи оценщика.

Андеррайтинг