Поиск источников финансирования (стр. 7 )

Андеррайтинг включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Таким образом, принятию решения о выдаче предпринимателю кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на критериях:

стабильность финансового положения; размер текущих доходов и расходов; источники финансирования.

Платежеспособность заемщика оценивается соотношением размеров доходов и расходов при помощи следующих коэффициентов:

где:

Кнж - коэффициент нагрузки платы за жильё;

Sпл. мес. - месячные выплаты за жильё;

TRMEC. - общие месячные доходы;

НБ - норматив банка.

(1.2)

где:

Кнр - коэффициент нагрузки расходов (включая имущество);

ТСмес. - сумма месячных расходов (включая имущество).

(1.3)

где:

Кз - коэффициент займа;

СЗ - сумма займа;

СИ - стоимость имущества.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости по закладной зависит еще и от таких немаловажных факторов, как тип закладной, статус заемщика, наличие дополнительного финансирования, а также статус жилища. Обычно максимальное соотношение колеблется в пределах от 50 до 90% в зависимости от вида закладной.

Закрытие сделки на предоставление кредита

Под закрытием сделки понимается документальное оформление прав и обязательств, связанных с дальнейшим функционированием закладной. В процессе закрытия сделки оформляются следующие документы:

титул на владение имуществом; страховой полис; долговое обязательство; юридическое право заимодавца на залоговое имущество.

Завершается процесс закрытия сделки на получение кредита взаимными расчетами. Заимодавец (ипотечный банк) получает причитающуюся ему сумму от заемщика и передает клиенту документы на владение кредитом, страховку и т. д. Заемщик также несет ответственность за месячные платы процентов под взятый кредит.

Оформление договора закладной

Положения закладной четко устанавливают, что передача недвижимости является гарантией долга. В ней идентифицируются заемщик и кредитор, и они включают правовое описание имущества. Закладная подписывается всеми сторонами, имеющими свою долю в недвижимости.

Закладная должна содержать:

—наименование залогодателя, указание места его жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение, юридический адрес;

наименование залогодержателя и указание его местожительства или юридического адреса (для юридических лиц); название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения этого договора; указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой; указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой; название и правовое описание, денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, и место его нахождения;

—наименование правоустанавливающих документов предмета ипотеки, их реквизитов, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право, — точное наименование этого права; указание на то, имеются ли на имущество, являющееся объектом ипотеки, другие закладные, обременено ли оно иным образом;

подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указа нием даты и места регистрации.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены и другие условия.

Условия, не вошедшие в закладную, фиксируются в других документах, но ссылка на них должна быть обязательно сделана в самом договоре — закладной.

Регистрация закладной

Первой характерной особенностью ипотеки является то, что она учреждается подлинным актом — у нотариуса и по форме, установленной законом. Любой другой документ, не засвидетельствованный у нотариуса, силы не имеет. Документ, составленный во время сделки с недвижимостью участниками сделки, в случае его опротестования третьими лицами, должен также представлять собой аутентичный акт.

Закладная должна быть зарегистрирована в особой регистрационной службе по местонахождению объекта недвижимости. Регистрация свидетельствует о признании государством обязательств должника и устанавливает приоритет по использованию права на лишение заемщика возможности выкупить закладную.

В России государственная регистрация ипотеки производится согласно требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенным недостатком складывающейся в России практики регистрации является оторванность регистрации прав на землю от регистрации прав на здания и сооружения, а также нечеткость, неотработанность процедур регистрации залоговых операций и обременения по сделкам с недвижимостью. Преодоления всех этих недостатков не следует ожидать в ближайшее время, так как даже принятие закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» полностью не решает эту проблему. В перспективе здесь потребуется более решительная ломка административных барьеров.

Заключение сделки по обслуживанию клиентов на период срока кредита

Сделка, заключенная на период срока кредита, содержит положения, которые важно учесть клиенту, поскольку они определяют порядок расчета по кредиту и другие условия, которые необходимо исполнять в точности, так как это может грозить в случае невыполнения обязательств лишением права выкупа закладной и дальнейшей продажей имущества заемщика на аукционе.

Пункты. После того как оформлена закладная, рассчитывается комиссионная выплата или плата за обслуживание компании, осуществляющей кредитование под залог, устанавливаемая в процентах от величины займа. Такая плата по займу именуется обычно «пункты». Один пункт приблизительно равен 1%. Иногда эту выплату называют предварительным процентом (prepaid interest).

Предварительная оплата. Если кредит выплачивается по частям на протяжении длительного периода времени, общие процентные выплаты по займу могут превзойти сумму займа. Если такой заем выплачивается в сроки, меньшие, чем это предусматривается в договоре — закладной, то кредитор получит с заемщика процентных выплат меньше, чем оговаривалось. По этой причине в некоторые закладные включаются положения о предварительной оплате, которые требуют от заемщика оплатить предварительный взнос (штраф) в обеспечение недополученной кредитором величины процентных выплат или их части в результате ускоренного возврата кредита.

Порядок выплат. Порядок выплат по закладным зависит от вида и срока действия займа.

Обслуживание заёмщика

Ипотечный банк — заимодавец согласно установленному договору берет на себя обязанности по обслуживанию клиентов. В процессе обслуживания он выполняет следующие услуги:

сбор месячных счетов; депонирование денежных средств, поступающих от клиентов до момента наступления срока оплаты счетов («эскроу»). В услуги «эскроу» входят налоги на недвижимое имущество и страховые выплаты; напоминание клиентам о сроках взносов; финансовое и юридическое консультирование и т. д. Все услуги ипотечного банка, оказываемые в период обслуживания, оплачиваются ежемесячно.

Обеспечение функционирования закладной

Ключевой задачей обеспечения функционирования закладной является обеспечение стабильности порождаемых ею финансовых взаимоотношений. Однако не менее важной задачей следует считать и предоставление заемщику без ущерба для себя и кредитора свободы управления и распоряжения недвижимостью, обремененной залогом, включая ее продажу.

Обеспечение залога

В период действия закладной заемщик не утрачивает права и возможности пользования заложенной недвижимостью и соответственно подвергать ее определенным рискам. В связи с этим на него должны возлагаться совершенно определенные обязательства.

Поэтому в кредитный договор в этой части включаются следующие обязанности заемщика:

выплатить все налоги на недвижимость по имуществу, являющемуся гарантией; поддерживать соответствующее страховое покрытие заложенного имущества для того, чтобы защитить кредитора в случае, если имущество будет разрушено или понесет ущерб в результате пожара, бури или других опасностей; постоянно поддерживать имущество в хорошем (рабочем) со стоянии; запрашивать разрешения у кредитора, прежде чем произвести крупные изменения в имуществе.

Неисполнение какой-либо из этих обязанностей ведет к тому, что констатируется неисполнение заемщиком долгового обязательства. Если это случается, то документы по займу действуют небольшой период времени (например, 30 дней), в течение которого заемщик может выполнить свои обязанности и таким образом ликвидировать нарушение долгового обязательства. Если этого не происходит, кредитор имеет право лишить заемщика права выкупа закладной и получить деньги по долговому обязательству.

Нарушение условий займа

На этом этапе в договор обычно включают статьи, в соответствии с которыми кредитор получает право ускорить возврат своего кредита. Это осуществляется путем требований кредитором о немедленной уплате всей суммы долга, даже если условия закладной позволяют заемщику выплачивать кредит частями на протяжении нескольких лет. Если такого положения или статьи в документах не будет, то кредитор при нарушении условий выплаты платежей вынужден будет всякий раз обращаться в суд с иском.

Другие положения закладной дают возможность кредитору взять под свою опеку заложенное имущество, если заемщик проявит необязательность или нарушит условия займа. Наиболее частый случай нарушения обязательств — невыплата заемщиком текущих платежей.

В случае неуплаты заемщиком налогов или страховых премий или отказа производить необходимый ремонт имущества кредитор вправе вмешаться и предпринять меры по защите выданных ему гарантий (в виде недвижимости). Любые денежные суммы и средства, авансированные кредитором для исправления таких нарушений, или прибавляются к сумме долга, или немедленно взыскиваются с должника.