Поиск источников финансирования (стр. 9 )

Основные виды закладных

Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы.

Закладная на землю и имущество является первой закладной, если до нее не зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу. Если после этого собственник имущества возьмет другой займ на дополнительную сумму денег, новый займ станет второй закладной (младший залог).

Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возмещение размера кредита путем продажи заложенного имущества. Поскольку второй займ представляет собой большой риск для кредитора, то он обычно выделяется и под более высокий процент.

Приоритет закладных может быть изменен путем оформления субординационных соглашений, в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами.

Общая закладная — это закладная, при которой займ по общей закладной относится более чем к одной части недвижимого имущества и обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие займы обычно включают положение, известное как «статья • о частичном освобождении», свидетельствующая о том, что часть заложенного имущества заемщика может быть освобождена от залога при условии возврата определенной части кредита. Кредитор выдает частичное освобождение за каждую освобожденную часть залога. Форма такого освобождения включает положение о том, что займ гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.

Комплексная закладная. Комплексный займ берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

Открытая закладная — это открытый займ, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине. Любые суммы, которые кредитор должен платить для того, чтобы защитить гарантии, являющиеся результатом небрежности заемщика (по таким позициям, как налоги, страховые премии, другие выплаты), добавляются к этому максимуму.

Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.

Перевешивающая закладная - дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий займ и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику. Заемщик осуществляет платежи по новому, более высокому кредиту, а новый кредитор осуществляет платежи по первоначальному долгу заемщика.

Такой вид залога часто используется в качестве метода рефинансирования недвижимости или финансирования покупки недвижимости, когда существующий залог не может быть оплачен. Он также используется для финансирования продажи недвижимости, когда покупатель желает уплатить наличными минимум цены покупки. В таком случае покупатель с согласия банка кредитора оформляет соответствующий документ для продавца, который получает платежи в счет нового кредита и таким образом продолжает осуществлять выплаты по старому кредиту. Покупатель должен потребовать записи в документе, передающем ему права на недвижимость, которая бы гарантировала осуществление платежей прямо первоначальному кредитору на случай потенциального нарушения продавцом условий возврата старого кредита.

1.4 Использование контокоррентного кредита

Среди множества различных банковских операций: кредитных, расчетных, платежных, комиссионных и т. п. — особое место занимает контокоррент, о природе и месте которого юристы и экономисты, занимающиеся банковской деятельностью, спорят уже более сотни лет. Хотя в переводе с итальянского контокоррент и означает «текущий счет», содержание операции этим не исчерпывается. Так что же это такое?

Банк и клиент, совершая в течение определенного времени различные расчетные операции, вынуждены то и дело передавать один другому суммы на покрытие взаимных обязательств. Происходит непрерывное взаимное движение денег. Поэтому они заключают между собой договор, на основании которого в течение определенного времени не регулируют денежных претензий друг к другу, с тем чтобы впоследствии, по мере их накопления, сразу подвести общее сальдо. Таким путем с помощью незначительной суммы денег сводится окончательный расчет по всему кругу денежных операций. И банк, и его клиент, несмотря на возможную взаимную задолженность, могут свободно распоряжаться суммой денежных средств, равной сумме платежей до окончания контокоррентного периода или оговоренной заранее даты сверки взаимной задолженности, и уплачивают лишь выведенное сальдо. Таким образом, при контокорренте действительный взаимный платеж требуется лишь в отношении остатка (сальдо) в пользу либо банка, либо клиента.

При заключении договора о контокорренте каждый из контрагентов удерживает в своем распоряжении денежные суммы, которые получены им от другого, а также удерживает и те платежи, которые следовало бы произвести за оказанные контрагентом услуги. Ни одна из статей, попавших в контокоррентный договор, не может быть из него исключена одной стороной без согласия другой.

Каждый клиент банка состоит в определенных денежных отношениях, обусловливаемых характером и объемом коммерческих сделок, с множеством партнеров, которые по отношению к нему выступают и как поставщики, и как получатели товаров и услуг, вследствие чего у каждого клиента банка возникают различные по величине и продолжительности денежные требования и обязательства по отношению к партнерам. Банк в целях ускорения платежного оборота своего клиента берет на себя все его операции по текущим требованиям и обязательствам. С этой целью он открывает контокоррентный счет, отражающий все поступления и платежи клиента. При этом возникают ситуации, когда на счете у клиента имеются свободные средства, то есть он выступает в роли кредитора по отношению к банку, или, наоборот, на его счете полностью отсутствуют средства, и тогда банк предоставляет клиенту кредит на основании контокоррентного договора.

Известно несколько форм контокоррентного кредита: наличная (в современных условиях она используется редко); переводная, то есть безналичная; приобретение ценных бумаг; оплата векселей и др. Контокоррентный кредит может предоставляться как «бланковый» или под обеспечение, но всегда на основе предварительно заключенного на определенный срок (контокоррентный период) договора.

Выяснение экономического содержания контокоррента и его целей дает возможность определить, к какому роду договоров контокоррент должен быть отнесен. Цель контокоррента состоит в том, чтобы пустить деньги, которые пришлось бы уплатить контрагенту, на решение других проблем, то есть ускорить оборот средств, расширить операции. Отсрочки платежей по существу являются кредитными сделками. Поэтому контокоррент — это договор о взаимном кредитовании. Он заменяет ряд отдельных договоров об отсрочке, сводит их к одновременному и общему зачету с обеих сторон. Предоставление или открытие кредита хотя и лежит в основе контокоррентных отношений, но само по себе не является целью, а выступает лишь средством подведения общего итога, общего сальдо множества кредитных сделок, каждая из которых не является самостоятельной формой официально заключенного кредитного соглашения. Таким образом, контокоррент нельзя расценивать как открытие кредита, а договор об открытии кредита, в свою очередь, не является контокоррентом.

Если договор о контокорренте четко не перечисляет, какие операции включаются в него, то принято считать, что сфера контокоррента охватывает всю совокупность денежных требований, обусловленных операциями между банком и клиентом.

Все корреспондентские долги основаны на контокорренте. Каждая из участвующих сторон имеет требование к другой. Но по договору контокоррента нельзя требовать покрытия определенной суммы. Каждая новая сумма, записанная в контокоррент, обезличивается и сливается с общей дебетовой и общей кредитовой массой, и только в определенные сроки, установленные договором, делается зачет взаимных требований и выводится сальдо, которое единственно и может быть предметом иска. Значение контокоррента в том, что, заменяя многочисленные требования одним, он значительно упрощает расчеты между банком и его клиентом, освобождает от расходов, связанных с покрытием долгов. Не все долговые операции обязательно попадают в договор о контокорренте. Некоторые из них могут быть предметом особого соглашения, но тогда соответствующая сумма исключается из контокоррента и зачисляется на другие счета.

Не случайно особое распространение контокоррент получил в банковском деле, где сношения с клиентами так часты, что расчеты с ними по каждой отдельной операции затормозили бы сделки. Но кроме общеэкономического значения банковский контокоррент имеет и свое специальное значение — предоставление кредита и исчисление доходов от кредита. В контокоррент вносятся и комиссионные, которые банк берет за определенные услуги. Контокоррент обычно заключают два раза в год, а иногда — каждые три месяца. Промежуток времени между контокоррентными договорами называют контокоррентным периодом.

Каждая сумма, записанная на контокоррентный счет, сопровождается указанием двух дат — даты записи операции и той, с которой должны начисляться проценты. Указание этой последней даты называется валютированием суммы. По общему правилу банки валютируют суммы, полученные ими, днем получения денег, а суммы, уплаченные ими, — днем оплаты. Но встречаются и особые соглашения по валютированию сумм по тем или иным операциям.