Поиск источников финансирования (стр. 8 )

Налоги и страховые резервы

Многие кредиторы требуют от заемщиков обеспечить резервный фонд, называемый закрытым счетом или счетом третьей стороны для того, чтобы оплатить будущие налоги на недвижимость и страховые премии. Когда кредит под залог предоставлен, заемщик открывает резерв, депонируя денежные суммы для покрытия неуплаченных налогов на недвижимость, которые начисляются со дня передачи прав на арест недвижимости заемщика кредитору до конца текущего месяца. Если только что куплен новый страховой полис, резерв для выплат страховых премий будет открыт депонированием 1/12 части годовой ответственности заемщика по налогам и страховым премиям. Таким образом, ежемесячные выплаты в счет погашения кредита, причитающиеся с заемщика, будут включать ставку процента, выплату основной части долга, а также налоговые и страховые резервы.

Продажа имущества, обременённого залогом

Покупка имущества, отягощенного залогом, или принятие покупателем на себя обязательств по выплате долга являются широко практикуемыми операциями. Лицо, покупающее недвижимость, по которой имеется неурегулированная закладная, может купить эту недвижимость как обремененную залогом (с соответствующим уменьшением покупной цены) или принять на себя залог и согласиться выплатить долг. Юридические и технические моменты становятся важными в случае, если покупатель нарушает правила покупки и, таким образом, закладная не может быть выкуплена заемщиком, а соответствующее имущество передается кредитору.

В случае продажи имущества, обремененного залогом, суды обычно устанавливают, что покупатель лично не обязан платить весь долг. Покупатель, купивший имущество, знает, что он должен уплатить размер кредита и что в случае нарушения этого требования кредитор лишает его права выкупа закладной и имущество продается на аукционе. Если продажа не предусматривает оплаты всего долга, покупатель не несет ответственности. Однако первоначальный продавец в таком случае продолжает нести ответственность. И, наоборот, если покупатель, покупая данное имущество, принимает на себя обязанность выплатить долг продавца, то он (покупатель) лично отвечает за выплату всего долга. Если в таком случае были нарушены условия выплаты долга, и продажа имущества с молотка не принесла необходимой денежной компенсации, против покупателя может быть возбуждено судебное дело об уплате неоплаченного остатка денежной компенсации кредита. При этом очень важно, чтобы продавец получил согласие кредитора на принятие покупателем выплаты долга, а первоначальному заемщику должно быть выдано освобождение от ответственности. В противном случае первоначальный должник также ответствен за неоплаченный остаток суммы кредита.

Перед тем как покупатель примет на себя выплату долга, большинство кредитных учреждений требуют от него сведений о его финансовом положении. Кредитор обычно получает выплаты за оформление и регистрацию передачи долга. Эти расходы оплачиваются покупателем.

Отчуждение имущества

Часто, когда уже предоставлен кредит под залог недвижимости, кредитор желает предотвратить возможность того, что какой-либо будущий покупатель имущества сможет принять на себя долг, особенно по установленной с первоначальным должником норме процента. С этой целью некоторые кредиторы включают в долговое обязательство (закладную) положение об отчуждении имущества. Данное положение предусматривает, что в случае продажи имущества должником покупателю, который согласен принять на себя долг, кредитор может или потребовать немедленной уплаты всей суммы долга, или разрешить покупателю принять займ, но по текущей ставке процента.

Если предметом залога является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки (залога) этого имущества.

Передача закладной

Долговое обязательство — закладная — является обращаемым документом, то есть может быть переуступлено, продано и т. д. третьей стороне. Кредитор может передать путем соответствующей записи долговое обязательство третьей стороне и осуществить передачу закладной. Лицо, которому передано долговое обязательство, становится новым собственником долга и гарантирующих его документов. Такая передача должна быть зарегистрирована. До полной оплаты долга лицо, получившее закладную, должно получить также и документы, гарантирующие долг. В случае нарушения этого лицо, получившее долговое обязательство, подает судебный иск.

Получение обратно права наложения ареста на имущество должника заключается в следующем. Когда выплачена вся сумма долга, который был взят под залог недвижимости, и закладная оплачена полностью, клиент, заложивший имущество, требует государственной регистрации того факта, что долг выплачен и залог освобожден.

В большинстве существующих закладных документов присутствуют положения об условиях их аннулирования. В случае полной оплаты долга кредитор должен оформить освобождение залога. Этот документ передает обратно заемщику все права на недвижимость, переданную ранее кредитору. Зарегистрировав данный документ, собственник имущества получает обратно переданное им право наложения ареста на его имущество за неуплату долга. Если закладная передана третьей стороне в соответствии с зарегистрированным актом передачи, освобождение залога должно оформляться лицом, которому кредитор передал долговое обязательство и другие залоговые документы.

Лишение заёмщика права собственности на имущество

Лишение заемщика права собственности на имущество — это правовая процедура, при которой имущество, заложенное в качестве гарантии, получившей оформление в виде закладной, продается для того, чтобы возместить долг. Кредитор может реализовать свое право лишения заемщика права выкупа закладной в случае, если заемщик нарушил обязательства по погашению кредита или другие обязательства, принятые им в дополнительных залоговых документах.

При продаже с молотка права сторон, в том числе и права залогодержателей младших залогов, теряются или урегулируются судом в пределах остатка выручки от продажи. Титул собственности переходит или к держателю первой закладной, или к третьей стороне, купившей недвижимость. Имущество, проданное таким образом, является свободным от залога, а также и от младших залогов.

Существует три основные формы процедур лишения заемщика прав собственности:

Судебная форма. Судебное лишение предусматривает, что имущество, заложенное в качестве гарантии, может быть продано через суд после того, как кредитор сделал публичное извещение. При нарушении условий выплаты кредита кредитор может ускорить выплату всех оставшихся платежей, а также подать судебный иск о необходимости лишения заемщика прав на имущество. После предоставления суду необходимых фактов имущество назначается к продаже. Публичная продажа рекламируется. Недвижимость продается тому, кто предложит наибольшую цену.

Несудебная форма. Несудебное лишение прав собственности допускается в некоторых случаях, когда в гарантийных документах (долговое обязательство, закладная и т. п.) имеется пункт о предоставлении кредитору права продажи имущества.

Чтобы несудебное лишение было законным, доверенное лицо или кредитор должны зарегистрировать акт о нарушении условий погашения кредита в регистрационной службе в течение определенного времени с целью объявить публично о намечаемом аукционе. Это официальное извещение обычно сопровождается объявлением в газете, в котором указываются величина выданного кредита, которая подлежит уплате, и дата публичных торгов. После продажи имущества от кредитора требуется предоставить копии извещения о торгах или письменное свидетельство о продаже.

Прямое лишение прав собственности осуществляется в следующем порядке: после соответствующего извещения, посланного заемщику, а также подготовки необходимых документов, суд устанавливает определенный период, в течение которого остаток долга может быть погашен. Если этого не происходит, суд передает все юридические права на имущество кредитору.

Альтернативой лишению прав собственности является принятие или «покупка» документа вместо лишения прав (иногда называется дружеское лишение прав). Оно происходит по соглашению, а не по гражданско-правовому действию. Наибольший недостаток этого метода в том, что кредитор принимает на себя недвижимость, обремененную младшими (вторыми) залогами. Процедура лишения прав собственности аннулирует все залоги.

Выкуп закладной

Выкуп происходит тогда, когда заемщику, существенно нарушившему условия закладной, предоставляется право выкупа имущества. В основном практикуются две формы такого выкупа:

справедливый выкуп - дает возможность бывшему заемщику выкупить имущество после его продажи с молотка, до вступления в права на него покупателя;

законодательный выкуп - дает возможность выкупа имущества после завершения судебной процедуры лишения прав собственности, но до распродажи. В таком случае заемщик или другое заинтересованное лицо (например, второй кредитор) платит кредитору сумму, соответствующую той, которая равна очередному платежу в счет погашения кредита, подлежащего оплате, плюс издержки, связанные с тем, что платеж не был уплачен вовремя. Иногда от лица, выкупающего имущество, требуют ускоренного погашения всей суммы кредита. Если другое лицо (не заемщик) выкупает недвижимость, то заемщик несет перед ним ответственность в размере уплаченной суммы выкупа.

Иногда для заемщика отводится некоторый период времени после продажи его имущества на аукционе, в течение которого он может его выкупить. В течение этого периода суд также может назначить получателя арендной платы по данному имуществу и других выплат. В таком случае заемщик получит имущество, свободное от долгов.

Если суммы, полученной после продажи имущества на аукционе, не достаточно для компенсации размера выданного кредита, кредитор может быть уполномочен самостоятельно взыскать необходимую сумму с должника.

Лицо, купившее имущество, продаваемое с аукциона, получает документ, свидетельствующий о его праве собственности на данное имущество. При этом титул собственности предоставляется таким, каким он был у заемщика, но уже без долгов. Никаких дополнительных гарантий не предоставляется. Можно только получить еще страховой полис заемщика. Если после продажи имущества на аукционе получена сумма, превышающая объем необходимой компенсации кредитору и всем другим кредиторам по вторым (младшим) залогам, то остаток возвращается заемщику.