Как видим, обмен вещами, услугами или правами (или иначе – бартер) предполагает факт отчуждения (смены собственника) отдаваемого товара.
В отличие от купли мена предполагает, что:
•в обмен на отчуждаемый товар будет получено что-либо, но не деньги (ст.2091 ГЗ);
•право собственности на вещь переходит к получателю сразу после ее передачи (ст.2094 ГЗ).
Различие в переходе права собственности при купле и мене можно проиллюстрировать на таком примере. Товар, полученный по сделке мены, можно продать, подарить, обменять или израсходовать сразу после его получения, потому что собственник на этот товар сменился и его отчуждение считается дозволенным. А на товар, полученный, например, по сделке купли в рассрочку (ст. ст.2069-2071 ГЗ) право собственности может остаться за продавцом “до окончательного внесения покупной платы” (ст.2069 ГЗ), что влечет за собой запрет на отчуждение купленной вещи.
Поэтому купля позволяет сторонам в определенном временном интервале приближать или отодвигать момент смены собственника (а значит, и сроки уплаты налогов в бюджет), чего не позволяет мена. Мена по Гражданскому закону не предполагает обязательной эквивалентности и допускает, что очень ценная, дорогая вещь будет обменена на что-либо дешевое (дом - на компьютер, машина - на зажигалку и т. д.). Для налогов в сделках мены работает особая норма - согласно ст.232 закона “О налогах и пошлинах” в таких сделках налоги всегда считаются, исходя из рыночной цены.
Договор содержания (ст. ст. 2096–2106 ГЗ) – это третий договор группы отчуждения. Его еще называют «отчуждение с алиментацией». Договор содержания предполагает передачу в собственность другого лица недвижимости или других ценных вещей с условием пожизненного содержания бывшего владельца (ст.2096 ГЗ). Под последним понимается пропитание, жилище, одежда и уход, а если принимающий содержание – несовершеннолетний, то и воспитание и образование в школе обязательного обучения.
Если предоставляющему содержание передается недвижимость, то в земельные книги в пользу получающего содержание заносится залоговое право на стоимость содержания. При этом стоимость содержания каждый раз исчисляется путем капитализации стоимости выдачи одного года в узаконенные проценты (6% в год). Содержание должно быть выдано за четверть года вперед, а если оно выдается и в натуре, то за полгода вперед, если иное не предусмотрено в договоре. Договор содержания прекращается сам по себе со смертью принимающего содержание, но не предоставляющего содержание.
Эти договоры могли бы стать весьма популярными в Латвии из-за явных преимуществ по сравнению со сделками дарения, купли или наследования.
Рассмотрим это на примере. Сегодня пожилые люди, приватизировав свою квартиру, часто попадают под влияние родственников, предлагающих подарить ее внукам, детям и т. д. Понятно, что подарив квартиру, старики боятся остаться без жилья и без денег в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств. Наследование с этой точки зрения менее безопасно, однако ни дарение, ни наследование не позволяют нынешнему владельцу недвижимости обеспечить себе до конца жизни достойное существование. Ведь квартира требует ухода, ремонта, за нее надо платить солидную часть своих небольших доходов. Хотелось бы найти выход, позволяющий и жить в нормальных условиях, и дать гарантии родным, что квартира эта будет принадлежать (или уже принадлежит) им.
Многие владельцы недвижимости (земли, домов, квартир), получив ее по наследству или путем приватизации, не могут обеспечить ее должное содержание (ремонт, оплату коммунальных и прочих платежей и т. д.), они согласны передать ее в собственность иных лиц. Однако обычная продажа недвижимости (например, дома или квартиры) лишит их жилища и не даст гарантий, что полученной суммы будет достаточно для нормального существования до конца жизни.
Договор содержания такие гарантии дает, поскольку в обмен на свою недвижимость ее бывший владелец получает жилище, право быть одетым, обутым, накормленным и ухоженным за счет нового владельца этой недвижимости (ст.2098 ГЗ). В Земельной книге на срок жизни бывшего владельца оформляется его пожизненное залоговое право на величину стоимости содержания (ст. 2100 ч.1), формула расчета которого тоже дана в ГЗ (ч.2 ст. 2100 ГЗ) и зависит от годовой стоимости содержания и законных процентов см. ст. 1765 ГЗ).
Новый владелец недвижимости может быть не только физическим, но и юридическим лицом. Получив ее в собственность с условием содержания бывшего владельца, он встает перед проблемой определения учетной (балансовой) стоимости недвижимости. Ведь от ее величины зависит сумма износа. Согласно закону ЛР “О годовых отчетах” учетная стоимость приобретаемого объекта долгосрочных вложений эквивалентна фактической стоимости его приобретения, то есть в нашем случае - стоимости пожизненного содержания бывшего владельца недвижимости. А эта цифра, в свою очередь, зависит от срока жизни человека, получающего содержание (величина неопределенная) и размера ежемесячного содержания (эту цифру можно считать более определенной). Как же более или менее точно определить договорную сумму? Однозначного пути решения этой проблемы нет. Для расчета величины государственной пошлины в Земельной книге на сегодняшний момент, например, за основу принимается размер минимального прожиточного минимума в месте проживания получателя содержания (в не зависимости от условий договора и установленного в договоре размера содержания).
Если человек, получивший содержание, покинет наш бренный мир раньше “нормативного срока”, то фирма-владелец, возможно, оприходует погашенный долг как непредвиденный доход.
При заключении договора содержания появляется еще одна важная для бывшего владельца недвижимости тема - возможная ликвидация фирмы, дающей содержание, или ее банкротство. Кто и как в этом случае обеспечит содержание человеку, отдавшему в обмен на это свою собственность?
Ни одно юридическое лицо не может завершить процесс своей добровольной ликвидации, пока не рассчитается полностью со своими кредиторами. Человек, принимающий от фирмы содержание, также считается ее кредитором. Но в отличие от требований иных лиц, его требования фирме не могут быть удовлетворены выдачей какой-либо суммы денег. Его право на содержание является долговременным и может перестать существовать лишь в случае его смерти или в случае расторжения заключенного договора. Таким образом, юридическое лицо (новый владелец недвижимости) не сможет добровольно ликвидироваться, пока не уладит проблему.
Худшим следствием этого конфликта может стать ситуация, при которой фирма фактически прекращает свою деятельность, не оформляя своей ликвидации. Директор и другие ответственные лица увольняются, а учредители никак не решают вопрос о выполнении условий договора содержания, потому что по долгам фирмы несут ответственность лишь в размере своего вклада в ее уставный фонд. Человек (бывший владелец) перестает получать свой ежемесячный “паек” и не знает, куда и на кого жаловаться. Фирма ликвидироваться не может, а продолжать деятельность не хочет. Недвижимость формально принадлежит фирме, и ее бывший владелец до специального решения суда не может ею распоряжаться. А суд - не всегда легкий для него процесс, если иметь в виду, что решение о заключении договоров содержания обычно принимают люди немолодые и не вполне здоровые.
Еще более опасной ситуация может стать в случае, если фирма, дающая содержание, объявляется несостоятельной. Законодательство Латвии дает право администратору этой фирмы ходатайствовать о признании недействительным заключенного ею договора содержания. Формально признание договора недействительным означает, что бывший владелец недвижимости опять становится ее собственником и может ею распоряжаться (продать, сдать в аренду, заключить новый договор содержания). Но все это требует времени, а уход и еда человеку нужны каждый день.
Все эти обстоятельства означают, что к заключению договора содержания следует подходить очень обстоятельно. В нем необходимо предусмотреть возможность наступления упомянутых и прочих случаев и порядок действий сторон в этих условиях.
Порядок отражения таких сделок в учете и налогообложении в Латвии еще до конца не определен. Однако уже признано, человек, отдавший по такому договору свою недвижимость, может попасть под так называемый «налог на прирост активов капитала»- разновидность подоходного налога с населения Он взимается по ставке 15% от прибыли по сделке, если по закону отчуждение данной недвижимости не освобождено от налога (освобождение - при владении 5 лет и регистрации в ней места жительства непрерывно в течение 12 мес.). Служба государственных доходов уже обнародовала свое мнение о том, как считать прибыль и когда доход считается полученным…
Договор поставки (ст. 2107–2111 ГЗ) предполагает следующее: одна сторона (поставщик) принимает на себя обязательство поставить другой стороне (заказчику) определенную вещь за определенную плату. Поставщик не имеет права отказаться от принятого на себя обязательства, даже если поставка затруднена наступившими впоследствии обстоятельствами. Заказчик же может вследствие изменившихся обстоятельств отказаться от договора, но он в таком случае должен возместить поставщику все убытки.
Типичным примером договора поставки в предпринимательстве является заказ товаров по каталогу. Важно, что после доставки заказанного товара между исполнителем и заказчиком возникают отношения, аналогичные договорам купли.
1.11. Договоры аренды и найма
И аренда, и наем (ст. 2112–2177 ГЗ) предполагают передачу права пользования какой-либо вещью (движимым или недвижимым имуществом) за плату. Однако аренда предполагает, что арендатор берет “плодоносящую” (в ГЗ используется именно этот термин) вещь в аренду, для того чтобы получать от нее какой-то доход (плоды – в ГЗ в дословном переводе с латышского).
Например, наглядно об этом говорил кот Матроскин из известного мультфильма: “Корова взята в аренду (напрокат), она не наша. А молоко, которое она дает, – это наша собственность. Мы ее ради молока и брали. Все, что она дает, – наше. Значит, и теленок, который у нас родился от взятой напрокат коровы, – наш”.
Аренда земли связана с ее обработкой и получением урожая, аренда сада и огорода – со сбором плодов. Если помещение сдается для того, чтобы в нем организовать бар, игровой зал или магазин, это тоже аренда, т. к. помещение дает арендатору возможность получить доход. Именно поэтому размер арендной платы чаще всего в договоре определяется в зависимости от того размера дохода, который получает арендатор, пользуясь вещью.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 |
Основные порталы (построено редакторами)