Кредитная кооперация: теория и практика (стр. 15 )

Система ипотечного кредитования, несмотря на различия в отдельных странах, сводится к механизму перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику.

Основные участники ипотечной ссуды:

заемщик, приобретающий заем; кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит (заем) под залог недвижимости; посредник - специализированная организация, задача которой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;

-        конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Назначение схемы ипотечной ссуды - обеспечение долгосрочными ресурсами кредиторов с целью увеличения объемов долгосрочного финансирования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. В этой системе возможно эффективное и функционирование кредитных кооперативов. Ключевую роль в этом процессе будет играть формирование и развитие вторичного рынка.

В перспективе необходимо уделить особое внимание организации отношений заемщик - СПКК. Считается, что в случае неуплат долга лишение должника права выкупа заложенного имущества и продажа этого имущества - процедура простая. Однако, законодательством предусмотрены механизмы защиты интересов сельхозтоваропроизводителей - землевладельцев. Так, в частности, при продаже на конкурсе (аукционе) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на первичных торгах в первую очередь участвуют лица, чьи земельные участки примыкают к продаваемому земельному участку, и среди них лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством. На вторичный конкурс (аукцион) допускаются лица, не имеющие земельных участков, но желающие заниматься производством сельскохозяйственной продукции или имеющие земельные участки в размере менее установленных норм. При объявлении повторного аукциона (конкурса) несостоявшимся орган местного самоуправления вправе выкупить земельный участок по нормативной цене.-

Залогодержатель, выкупивший в собственность земельный участок (земельную долю), обязан в течение одного года произвести отчуждение земельного участка в порядке, установленном законодательством и на определенных им (залогодержателем) условиях, либо потребовать реорганизации юридического лица залогодателя, либо сдать участок в аренду, в том числе и бывшему залогодателю на срок, необходимый для погашения выданного займа и процентов за его пользование. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается, а заложенный земельный участок (земельная доля) переходит в ведение органов местного самоуправления.

В процессе организации ипотечного кредитования в сфере сельскохозяйственного бизнеса принимают участие следующие стороны: инвестор капитала, ипотечный кредитор, заемщик - собственник или арендатор, правительство. При этом в обычный состав документов для оформления ипотечного займа входят:

заявление в СПКК на предоставление займа; учредительные документы, устав и другие юридические документы, относящиеся к созданию и управлению; титул или аналогичный документ, устанавливающий право собственности на землю или право пользования землей; копии договоров и контрактов, относящихся к проекту и его управлению, включая договоры об аренде; бизнес-план проектного инвестирования (инвестиционный проект); финансовый отчет заемщика; справка о наличии депозитов; информация о предыдущих обязательствах и платежах по ним (кредитная история);

: калькуляция затрат на получение займа (готовит СПКК).

В заявке на получение ипотечной ссуды отражаются желаемые условия кредитования, сведения об источниках дохода, юридические сведения, сведения об активах и обязательствах.

Одним из главных условий использования ипотечного механизма в сельском хозяйстве является организация аккумулирования источников ипотечного капитала. С этой целью создается вторичный рынок земельных ценных бумаг. Имеется две основные стратегии привлечения средств для выдачи ипотечных кредитов:

1.        Депозиты населения и предприятий.

2,        Получение ресурсов из "оптовых" источников:

кредитные линии или подобные ресурсы от одного или нескольких банков. Такой тип привлечения средств может быть весьма распространенным для ипотечных банков, создаваемых как дочерние предприятия коммерческих банков; срочные кредиты банков, предприятий или пенсионных и страховых фондов; продажа облигаций или ценных бумаг банкам, предприятиям, а также пенсионным и страховым компаниям; участие нескольких СПКК; государственное участие.

Ипотечным институтам в России целесообразно использовать все перечисленные выше источники аккумулирования средств, предлагая инвесторам конкурентную норму процента.

В данном случае вторичный рынок рассматривается как необходимый элемент организационной системы ипотечного механизма.

Для более эффективного использования ипотечного механизма в сельском хозяйстве необходимо введение института, обеспечивающего реализацию земельной, аграрной и финансовой политики в регионе.

До настоящего времени в организационной структуре отсутствовало Агентство по сельскохозяйственным инвестициям на региональном уровне. Поэтому остановимся на нем более подробно.

Агентство обеспечивает разработку и освоение необходимых элементов правового и экономического регулирования земельных отношений, включая правомочия по распоряжению земельными резервами, земельный оборот при обязательном государственном контроле за использованием земли. Оно должно быть уполномоченным органом по проведению программ улучшений сельскохозяйственных угодий, внедрению эффективных технологий сельскохозяйственного производства, повышению качественного уровня объектов производственного назначения, повышению уровня социальной инфраструктуры села. Предпочтительно создание агентства на кооперативной основе с государственным участием.

3.1.5. Потребительский займ

Потребительскими ссудами, называются займы, предоставляемые физическим лицам, для приобретения потребительских товаров и оплаты соответствующих услуг. Для СПКК это основное направление деятельности, которое позволяет ему выполнить свою основную цель удовлетворение потребностей в финансовых ресурсах своих членов. Этот вид займа разнообразен, как по объектам финансирования, так и по способам предоставления, срокам его погашения, методам взимания процентов, характеру кругооборота денежных средств и обеспечению ссудной задолженности. Потребительский займ в СПКК характерен для личных подсобных хозяйств граждан проживающих в сельской местности. Решению этой проблемы способствовало принятие региональных нормативно-правовых актов.

Например:

В Томской области действует закон «О личном подворье», который приравнивает личные подворья к сельскохозяйственным товаропроизводителям, если они даже не производят товарной продукции. Закон позволяет сельским жителям вступить в кредитный кооператив в качестве действительного члена, и на общем основании участвовать в системе взаимного финансирования, удовлетворяя свои нужды в потребительском займе.

3.2. Кредитный анализ.

Наиболее важным фактором устойчивой работы СПКК является организация кооперативом надежных процедур и стратегии предоставления займов, где особую роль играет кредитный анализ. Неполный или ошибочный анализ может заставить кредитного специалиста думать, что запрос на ссуду соответствует кредитной стратегии кооператива, хотя на самом деле это будет не так.

Специалист по кредитованию при проведении кредитного анализа должен применять определенный системный подход. Один из наиболее распространенных подходов в кредитном анализе получил название «5С» или пяти-факторный. Он предусматривает определение риска деятельности заемщика и логическую оценку связанных с этим факторов, что составляет основу для принятия взвешенных кредитных решений. Информация собирается и анализируется по пяти факторам:

customer’s character (личность заемщика ); capital (капитал); capacity to pay (способность); collateral (обеспечение); current business condition (условия).

Хорошо взвешенное кредитное решение может быть принято лишь после того, как кредитный специалист изучит соответствующим образом все пять факторов кредитования и определит их индивидуальное и совокупное влияние на кредитную программу, после чего применит полученную информацию при подготовке заключения или принятии решения в выдаче или невыдаче ссуды.

После того, как решение в выдаче ссуды принято, кредитный специалист должен хорошо структурировать кредит и условия его возвращения.

Кредитные специалисты убеждаются в том, что систематизированный подход к кредитному анализу одинаково полезен как для займов большого, так и малого размеров. Последовательность в методике оценки и процессе принятия решения по займу становиться все более важным элементом работы СПКК по мере того, как система сельской кредитной кооперации становиться более зрелой и начинает расширять сферу своего влияния на средний и мелких сельский бизнес.

3.2.1. Анализ личности заемщика

Этот фактор выступает как наиболее весомый среди пяти кредитных факторов. Если личность заемщика является недопустимо плохой или сомнительной, все остальные кредитные факторы теряют свое значение. Нецелесообразно кредитовать тех заемщиков, у которых общий показатель фактора личности слабый, вне зависимости от того, насколько сильными являются показатели остальных кредитных факторов.

Проведение анализа личности предусматривает определение принципиальности, честности заемщика, а так же оценки уровня его компетентности.