Кредитная кооперация: теория и практика (стр. 26 )

Банк должен установить минимальное страховое обеспечение, необходимое для различных типов залога, таких, как:

Автотранспорт

кража - полная стоимость столкновение - полная стоимость, умноженная на минимальную квоту, которая может быть потеряна повреждение - в размере затрат или минимальная сумма, согласно закону

Оборудование

- пожар/ наводнение - полная стоимость

кража - полная стоимость

Дома

пожар/ наводнение - полная стоимость

Тип и сумма страховки, которую требует кредитор, вносятся в кредитный договор, когда устанавливаются кредитная структура и кредитные сроки.

Договор залога

Договор залога является юридическим договором между СПКК и заемщиком и дает кредитору право использовать залог для погашения долга в случае, если заемщик не выполняет своих обязательств по кредитному договору.

Представитель СПКК и заемщик подписывают договор о залоге и его дополнения, которые описывают залог (для идентификации) и защищают уплату долга, установлением гарантии получения удовлетворения из залога заемщика. Договор залога дает банку право изъять и продать залог, когда заемщик не выполняет кредитные обязательства.

Подписанный договор залога устанавливает права банка относительно залога. Чтобы договор был юридически действующим, он должен содержать три элемента: 1) быть заключенным в письменной форме и подписанным уполномоченными представителями сторон; 2) констатировать, что банк получает залог в обеспечение средств, что гарантирует уплату кредита; 3) описывать залог для идентификации.

Все действия относительно залога урегулированы нормами гражданского права РФ.

Право на залог возникает с момента заключения договора залога. Фактически с момента заключения договора банк налагает арест на предмет залога.

В случаях, предусмотренных законодательством, заемщик обязывается вести Книгу записи залогов, в которой содержатся все данные относительно залога имущества, которое принадлежит заемщику.

Нотариальная удостоверение договора залога требуется в случаях, когда предметом договора залога является недвижимое имущество, транспортные средства, космические объекты. Удостоверение договора залога проводится на основании соответствующих правоустанавливающих документов.

Нотариальная заверка договора залога недвижимого имущества осуществляется по местонахождению недвижимого имущества, договор залога транспортных средств - по месту их регистрации. По договоренности между банком и заемщиком договор залога может быть заверен и в тех случаях, когда это не является обязательным.

Залогодержатель приобретает право обращения к взысканию предмета залога в случае, если в момент наступления срока выполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено, если другое не предусмотрено законом или договором.

Обращение к взысканию имущества может осуществляться по решению суда на основании исполнительной надписи нотариуса. Реализация заложенного имущества проводится судебным исполнителем на основании вышеуказанных документов.

Залог обеспечивает банку уровень приоритета относительно других кредиторов в случае ликвидации или банкротства заемщика. При банкротстве предприятия все кредиторы хотят ликвидировать активы (имущество несостоятельного должника), чтобы вернуть себе неуплаченные долги.

В настоящее время совершенство гарантий прибыли не устанавливает, какой кредитор имеет подавляющее право на залог. Первый кредитор не имеет никакого шанса, что его залог будет первым. Деньги, полученные от залога, используют на: покрытие расходов выполнения судебных формальностей, оплату служащих, уплату неуплаченных сумм государственному казначейству и налоговой администрации.

Реализация (продажа) залога

Порядок продажи (реализации) имущества должен быть предусмотрен договором залога. Если порядок продажи заложенного имущества не определен, реализация осуществляется с аукциона (публичных торгов).

В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований банка, он имеет право на обращение в суд в общем порядке за взысканием остатка суммы. Если при реализации предмета залога полученная денежная сумма превышает размер обеспеченных этим залогом требований банка, разница (остаток) возвращается заемщику.

Нужно помнить, что даже совершенный залог не может в полной мере защитить банк от потери средств. Поэтому проблемы, которые могут возникнуть при реализации залога, всегда должны учитываться кредитным специалистом при заключении договора залога.

Достаточная для покрытия неоплаченного долга рыночная стоимость залога не обеспечивает возможности ее получения и продажи в том случае, когда заемщик не выполняет своих обязательств. Это является главным моментом там, где законы об имуществе не защищают интересы кредитора.

Примером проблемы реализации заложенного имущества является продажа заложенного частного жилого дома, который используется как залог в стране, где с точки зрения традиций и культуры не принято изымать и продавать семейный дом и, таким образом, оставлять обитателей без пристанища (даже при наличии юридической поддержки). Крепкие общественные связи в изолированных районах препятствуют принятию предложения о продаже и могут быть реальной угрозой физической расправы с банковскими работниками и их семьями.

В любом случае кредитный специалист должен оценить трудности при изъятии залога. Если залог легко передвигать, легко продавать и тяжело идентифицировать, то маловероятно, что банк получит залог для ликвидации в случае возникновения напряженности между банком и заемщиком (даже когда есть обеспечение прибыли первого приоритета). Зерно, которое хранится на ферме, является обычным примером такого залога, которым тяжело овладеть, когда заемщик может стать банкротом. Банк имеет очень мало шансов получить залог, если фермер продает зерно соседу, который его поддерживает и кормит, в свою очередь, домашний скот.

Юридические права без разумной реализации не дают возможности банку овладеть залогом быстрым и дешевым способом. Если шансы овладеть имуществом небольшие в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, этот актив не имеет для банка никакой ценности, и поэтому не следует рассматривать его как залог. Однако, такие решения очень редко являются явными. Возможность реализации заложенного имущества является субъективным вопросом, который требует, чтобы кредитный специалист понимал специфику этических, культурных и национальных традиций, людей, характеристики залога. Эти факторы очень редко являются решающим при определении окончательного согласия на ссуду, но требуют, чтобы кредитный специалист правильно составил соглашение о ссуде для минимизации риска. Как и все другие элементы залога, оценка, сделанная кредитным специалистом, должна быть оформлена в виде заключения и хранится в кредитном деле.

Получение гарантии

Часто, когда проситель не имеет достаточного основного (или вторичного) залога, но другие факторы удовлетворительные, кредитный специалист требует, чтобы другое финансово ответственное лицо было поручителем или гарантом кредита. Кредитный специалист должен получить финансовые документы от лиц, которые могут быть определены заемщиками или гарантами. Кредитный специалист должен оценить кредитоспособность этих лиц так, как будто они были просителями кредита.

Созаемщик

При определенных условиях кредит могут получать несколько предприятий для осуществления общих предпринимательских операций (проектов, программ). При этих условиях одно из предприятий будет считаться заемщиком, а другое (другие) созаемщиками, хотя кредит они получают вместе. Возможна ситуация, когда формальные партнеры или близкие деловые коллеги вместе просят кредит. В этом случае кредитный договор должен содержать исключительный перечень обязанностей и заемщика, и созаемщика, разграничивая или не разграничивая между ними ответственность за выполнение условий кредитного договора и погашение кредита.

Условия кредитного договора должны указывать на участие в данном кредите поручителя или гаранта со ссылкой на отдельный договор, который заключается между ними и банком. Отношения банка и поручителя регулируются договором поруки, а отношения банка и гаранта регулируются договором гарантии. Заключение таких договоров является обязательным. Они должны быть заключены в письменной форме и изложены или отдельным документом, или в письмах. Несоблюдение указанных требований приводит к недействительности договоров. Этими договорами определяется ответственность, которая на них полагается. Существует определенная разница в обязанностях ответственности поручителя и гаранта, которые должны быть понятными всем заинтересованным лицам.

Поручитель

Поручитель - это лицо, которое обязывается в случае невыполнения заемщиком своих обязательств полностью оплатить сумму кредита и проценты, начисленные за его пользование. Если это будет определено в договоре, ответственность поручителя может распространяться также и на уплату пени за несвоевременное выполнение обязательств. Заемщик и поручитель несут солидарную ответственность, т. е. их ответственность не разграничивается, и ответственность гаранта наступает только при условии, если заемщик не выполняет своего обязательства. Если в обеспечение ссуды принимаются обязательства гаранта, обязательно необходимо оценивать его платежеспособность (так же, как при определении стоимости залога).

Гарант

Гарант - это лицо, которое гарантирует погашение долга, если основной заемщик будет не в состоянии выполнять свои обязательства. Гарант несет солидарную ответственность по обязательствам заемщика с момента, когда заемщик не будет иметь денег, имущества и других средств для уплаты долга. Гарант считается вторичным источником уплаты (наподобие залога). Договор с гарантом можно заключить двумя способами: 1) чтобы гарантировать индивидуальные кредитные уплаты в том случае, если основной заемщик не выполняет свои обязательства, или 2) гарантировать кредитору отсутствие убытков после того, как он (кредитор) исчерпает все действия относительно возвращения (включая лишение права выкупа залога) против заемщика.

2.5. Условия займа

К условиям займа относятся требования, которые устанавливают для ссуды после оценки других кредитных факторов (это - личность, капитал, способность, залог), которые учитывают сильные и слабые стороны заемщика.