Кредитная кооперация: теория и практика (стр. 25 )

Балансовая стоимость - это стоимость актива, которая отображена в бухгалтерских записях и используется на основании общепринятых бухгалтерских стандартов (таких, как нормы амортизационных начислений). Балансовая стоимость актива может, но не должна покрывать его рыночную стоимость. Когда кредитный специалист оценивает залог, его рыночная стоимость имеет преимущество над балансовой стоимостью.

Целью оценки предложенного заемщиком залога является определение его реальной рыночной стоимости. Это особенно важно в экономике с высоким уровнем инфляции, потому что инфляция может оказывать существенное влияние на разницу между балансовой и рыночной стоимостью. Оценка актива может быть наиболее трудным аспектом оценки залога и, конечно, требует квалификации профессионального оценщика. Исключением могут быть финансовые инструменты, если их быстрая перепродажа или комиссионная продажа и ценовые квоты легко доступны.

Оценка стоимости осуществляется на основании трех формальных методов, которые применяются профессиональными оценщиками и дают возможность определить стоимость залога. Это - затратный подход, подход сравнительной продажи и доходный подход. Оценщик выбирает основной оценочный подход, используя при этом два других для проверки приемлемости, и тогда определяет различия. Поскольку залог может состоять из активов различных категорий, основной подход оценки может быть различным для каждой категории.

Затратный подход включает определение стоимости замены данного актива на новый, корректировку цены в связи с износом и старением актива и оценки других факторов, которые влияют на рыночную цену. Затратный подход особенно полезен для оценки рыночной стоимости домов и оборудования потому, что определить стоимость замены подобных предметов на новые не очень тяжело. Начиная с анализа стоимости замены, оценщик уменьшает стоимость актива из-за старения и износа, корректирует, ее, опираясь на другие факторы, для того, чтобы получить приблизительную рыночную стоимость залога.

Дома и оборудование изнашиваются из-за ежедневного использования. Приблизительная «полезная жизнь» строений и оборудования, а отсюда и размер обесценивания, можно определить на основании прошлого опыта и публикаций производителя. Конечно, оценщик должен установить, хранил ли владелец и обслуживал ли активы должным образом, а если нет, то должен учесть увеличенную скорость износа. Оценщик также должен определить степень функционального старения. Вследствие технического прогресса активы могут терять свою полезность, а следствие того - свою стоимость, даже если они еще работают так, как нужно. Это обычное явление с компьютерами, факсами и т. д.

Оценщик должен рассматривать стоимостное влияние «технического прогресса». Предприятие, которое дает прибыль, более привлекательно для инвесторов, чем то, которое не работает. Таким образом, следует оценивать действующее предприятие на основании того, готовы ли другие производители платить за него. Это значит, что когда оценщик изучает предприятие, которое дает прибыль, его стоимость должна учитывать стоимость «технического прогресса».

Подход сравнительной продажи состоит в сравнении стоимости имущества, которое продается, со стоимостью подобного, недавно проданного имущества. Это простейший и наиболее точный способ оценки рыночной стоимости имущества и другой недвижимости в странах, где стоимость имущества устанавливается свободным рынком. Во всех странах, где недвижимость свободно продается и покупается, очень полагаются на подход сравнительной продажи. Для того, чтобы рационализировать процесс оценки, оценщики и агентства по недвижимости хранят и пополняют базы данных всех соглашений относительно недвижимости на своей территории.

При использовании подхода сравнительной продажи следует быть осторожным и убедиться в том, что продажная цена была свободно установлена рыночными силами. Продажа, которая свободно устанавливается на рынке, называется «соглашением на расстоянии». «Соглашение на расстоянии» осуществляется опытными покупателями и продавцами, которые соглашаются с ценой соглашения, основанного на конкурирующих силах спроса и предложения рынка без внешнего влияния.

Оценщик должен определить, не повлияли ли на установление цены силы, которые являются внешними для рынка. Если внешние силы имеют место, оценщик должен сделать некоторые коррективы, если допустить, что уровень влияния можно определить и измерить. Обычный пример. Отец продает своему сыну угодья за сумму, меньшую рыночной, потому что хочет помочь ему создать собственное сельскохозяйственное производство или потому, что же лает сохранить эту недвижимость в семье. Оценщик несет ответственность за понимание этих местных влияний и за проведение соответствующей коррекции стоимости.

При оценке оборудования, инвентаря и сельскохозяйственной продукции оценщик очень редко имеет доступ к опубликованным ценам перепродажи идентичных товаров; однако здесь так же можно использовать подход сравнительной продажи. Оценщик должен отрегулировать определение сравнительной стоимости. Вычисление цен на основании цены единицы измерения (например, единицы мощности) является одним из способов того, как это сделать. Например - если сравнить трактора различных моделей, цену каждой единицы лошадиной силы лучше всего сравнивать, если трактора подобного класса мощности.

При использовании подхода сравнительной продажи одна продажа еще не создает достаточного основания для сравнения; следует учитывать три или больше продаж схожего имущества, которые бы подтверждались документально. Это снизит вероятность ошибки из-за неизвестных факторов влияния.

Главной проблемой использования подхода сравнительной продажи в России является то, что количество свободно-рыночных соглашений относительно недвижимого имущества (без внешних влияний) недостаточно для качественного сравнения. При таких условиях вычислять консервативную стоимость и полагаться на доходный подход является более допустимым.

Доходный подход включает определение стоимости актива путем оценки его будущего прибыльного потенциала и вычисления его стоимости на основании желаемой нормы прибыли от инвестиции.

Например, оценщик начинал бы с оценки чистого годового дохода в течение «жизни» актива. Допустимо, что оценщик ожидает 12000 рублей чистого дохода каждый год от одного предприятия в предполагаемом будущем. Также допускаем, что реальная норма прибыли от инвестиции с подобным риском равна 8% в год. Таким образом, используя доходный подход, оценщик оценил бы текущую рыночную стоимость данного предприятия в 150,000 рублей (12,000 рублей - 8%).

Этот упрощенный пример неточно демонстрирует сложность и полезность доходного подхода, однако он передает основные понятия, на которых базируется этот подход. Доходный подход имеет такие проблемы, как получение надежных оценок будущего чистого дохода и определение прибыли от инвестиций с подобным риском. Другая существенная проблема в том, что доходный подход признает только прибыль от инвестиции как единственный источник стоимости актива. Невзирая на то, что это следует считать единой причиной для предпринимательской инвестиции, часто существуют другие благоприятные факторы. Например, земля, которая покупается благодаря ее идеальному местонахождению; торговец автомашинами, который хочет иметь наибольший выставочный зал в городе;

фермер, согласный работать за меньшую прибыль на ферме, ведь альтернативная работа за наймом трудно доступна. Доходная формула не учитывает эти, сторонние моменты, которые влияют на рыночную стоимость.

Невзирая на недостатки, доходный подход является наиболее правильным фундаментальным методом оценки. Процесс определения чистой действительной стоимости будущих денежных потоков для вычисления реальной стоимости инвестиций читают на финансовых курсах всех крупных университетов. Однако из-за трудностей практического использования доходный подход часто используют для проверки приемлемости стоимостных размеров, которые уже определены одним из других методов.

Определение силы залога. Типично, сила залога измеряется отношением стоимости залога к общей сумме необходимого займа.

Например:

Заемщик запрашивает 8,000 рублей, его залог оценен в 10,000 рублей, тогда коэффициент силы залога равен 125%.

Для долгосрочных займов, кредиторы, как правило, предпочитают коэффициент силы залога в размере 150% и больше. Однако залог менее важен, когда заемщик финансово силен, и становится важным, когда капитал и производительность предельно допустимы.

Кредитный специалист вычислит «ожидаемую продажную стоимость», которая вообще-то будет меньше оцениваемой стоимости. «Ожидаемая продажная стоимость» употребляется как иная мера силы залога. «Ожидаемая продажная стоимость» означает чистую сумму, которую кредитор ожидает получить, если потребуется получить залог и продать его. «Ожидаемая продажная стоимость» определяется вычитанием стоимости владения, ухода, содержания и продажи залога от стоимости, которую бы получили от «форсированной продажи».

Страхование залога

Кредитору следует требовать от заемщика приобретения страховки на активы, которые закладываются для ссуды под залог. Это защищает стоимость залога и уменьшает риск ссуды. Страхование особенно важно тогда, когда деньги, полученные от кредита, используются для приобретения основного залога. Если основной залог дает доход и уничтожается из-за катастрофы, такой, как пожар, то актив больше уже не в состоянии давать доход для оплаты кредита.

Если залогом являются потребительские товары, такие, как машина, которая оплачивается со свободного дохода, важно иметь страховку, чтобы защитить обоих - и заемщика и кредитора - от потери залога вследствие аварии или пожара.

Заемщику или его страховой компании положено дать кредитному специалисту копию страхового полиса, которая показывает тип и размер разнообразного обеспечения. В части страхового полиса, где речь идет об оплате в случае наступления страховых обстоятельств, банк должен выступать получателем средств. При возникновении страховых обстоятельств банк имеет предпочтительное право удовлетворения своих требований из сумм страхового возмещения (получение страховых сумм).

По общему правилу риск случайной гибели залога несет владелец имущества, если иное не предусмотрено договором залога.