Ученые записки (стр. 13 )

2.      НДПИ становится мягче. // Нефть России. – 2009. – №2. – С. 32-34.

3.      Федеральный закон № 151 - ФЗ от 27 июля 2006 г., Федеральный закон № 268 - ФЗ от 30 декабря 2006 г.

4.      Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая.

 

Могилевец О.М.,

магистр юриспруденции,

преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин

Западно-Сибирского филиала Российской академии правосудия

 

Договор аренды жилого помещения

 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Жилое помещение также может выступать объектом аренды, не смотря на то, что чаще всего жилое помещение выступает объектом договора найма жилого помещения. Однако в п. 2 ст. 671 указывается, что жилое помещение может быть предоставлено во временное владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды или иного договора. Следовательно, можно сделать однозначный вывод, что в качестве нанимателя юридическое лицо по договору найма жилого помещения выступать не может.

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [1]. Требования, которым должно соответствовать помещения, для признания его жилым помещением установлены в Постановлении Правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [2].

Жилые помещения могут выступать объектом договора найма жилого помещения и договора аренды жилого помещения. Если по договору найма жилые помещения предоставляются во временное владение и пользование для проживание в нем за плату физическим лицам, то по договору аренды жилые помещения предоставляются во временное владение и (или) пользование за плату юридическим лицам. При этом юридические лица (арендаторы) самостоятельно использовать указанные жилые помещения по назначению не могут. Поэтому ГК РФ предусматривает, что арендатор должен использовать жилое помещение только для проживания граждан [3]. Возникает вопрос, какие отношения возникают между арендатором жилого помещения и гражданином, который будет использовать жилое помещение по целевому назначению – для проживания? Высказываемые в литературе точки зрения по данному вопросу можно сгруппировать в следующие подходы:

1. представители первого подхода считают, что арендатор по договору аренды жилого помещения предоставляет жилое помещение физическому лицу (как правило, в качестве такого физического лица выступают работники арендатора) во временное владение и (или) пользование по договору поднайма [4];

2. представители второго подхода считают, что между арендатором и лицом которому жилое помещение предоставляется во временное владение и (или) пользование заключается договор субаренды [4];

3. представители третьего подхода утверждают, что арендатор по договору аренды жилого помещения предоставляет физическому лицу жилое помещение во временное владение и (или) пользование на основании договора коммерческого найма жилого помещения или на основании договора социального найма жилого помещения [5].

С утверждением представителей первой точки зрения достаточно сложно согласиться, т.к. между арендатором по договору аренды жилого помещения и лицом, которому жилое помещение предоставляется во временное владение и (или) пользование отношений по поднайму не возникают. В соответствии с п. 1 ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом в качестве нанимателя выступает физическое лицо – по договору коммерческого найма, или гражданин РФ признанный в установленном законом порядке малоимущим и нуждающимся – по договору социального найма жилого помещения. То есть договор поднайма возникает из договора найма жилого помещения, т.к. поднаймодателем по договору поднайма выступает наниматель по договору найма жилого помещения (физическое лицо или гражданин РФ, признанный в установленном законом порядке малоимущим и нуждающимся).

Утверждать, что между арендатором по договору аренды жилого помещения и лицом, которому жилое помещение предоставляется во временное владение и (или) пользование возникают отношения по субаренде не совсем корректно. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Но если юридическое лицо – арендатор может использовать жилое помещения только для проживания граждан, то во временное владение и (или) пользование жилое помещение полученное арендатором по договору аренды жилого помещения может быть предоставлено только гражданам. А отношения, в которых жилые помещения предоставляются во временное владение и (или) пользование за плату гражданам регулируются главой 35 ГК РФ (наем жилого помещения). Соответственно отношений по субаренде в данном случае не возникают.

По договору социального найма жилого помещения жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Жилое помещение, полученное арендатором по договору аренды не относиться к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования. При этом на арендатора ГК РФ не возлагает обязанности предоставлять арендованное жилое помещение для проживания малоимущим и нуждающимся. Если собственник использует жилое помещения для извлечения прибыли (сдает его по договору коммерческого найма или по договору аренды), то указанное жилое помещение, в соответствии с п. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ относится к жилищному фонду коммерческого использования. В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Думается, что между арендатором по договору аренды жилого помещения и лицом, которому данное жилое помещение арендатор предоставляет во временное владение и (или) пользования заключается договор коммерческого найма жилого помещения, если арендатор получает плату за пользование жилым помещением. Или, например, договор безвозмездного пользования жилым помещением, если арендатор не получает денежного вознаграждения с лица, которому указанное жилое помещение было предоставлено во временное пользование. Здесь же необходимо отметить, что в договоре аренды жилого помещения изначально должна быть предусмотрена возможность арендатора сдавать жилое помещение по договору коммерческого найма, или по иному гражданско-правовому договору, отличному от договора аренды, субаренды, поднайма или же социального найма.

Итак, юридическому лицу жилое помещение предоставляется во временное владение и (или) пользование за плату по договору аренды. ГК РФ не содержит правил, специально регулирующих отношения, возникающие между арендатором и арендодателем по договору аренды жилого помещения. Следовательно, при регулировании данных отношений применяются общие положения ГК РФ об аренде.

В качестве арендодателя по договору аренды жилого помещения может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Кроме того в качестве арендодателя могут выступать государство РФ, субъекты РФ, а также муниципальные образования. Согласно пп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования могут быть предоставлены собственниками во владение и (или) пользование как на основании договора коммерческого найма жилого помещения, так и на основании договора аренды жилого помещения. Следовательно, к арендаторам по договору аренды жилого помещения можно также отнести государство, субъекты РФ и муниципальные образования, при условии, что жилые помещения предоставляются именно из жилищного фонда коммерческого использования.

В качестве арендатора, как уже отмечалось, выступает юридическое лицо. Так как в качестве арендатора выступает юридическое лицо, договор аренды жилого помещения должен быть составлен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, следует отметить, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). А в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры с недвижимым имуществом, подлежащие обязательной государственной регистрации, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии при Министерстве экономического развития РФ.

В связи с эти возникает еще один вопрос: подлежит ли договор аренды жилого помещения государственной регистрации? В литературе по данному вопросу высказываются две противоположные точки зрения. Согласно первой, договор аренды жилого помещения государственной регистрации не подлежит, т.к. нет прямого указания закона [6]. Представители второй точки зрения считают, что договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации [7].