Ученые записки (стр. 15 )

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Следует ли уклонение одной из сторон от подачи заявления на государственную регистрацию рассматривать в качестве одностороннего отказа от исполнения обязательства? Но, если договор, подлежащий государственной регистрации и считающийся заключенным с момента регистрации, сторонами не зарегистрирован, возникло ли между ними обязательство? Думается, что стороны (сторона) до государственной регистрации договора в отношении недвижимого имущества, могут изменить свою волю и отказаться от подачи заявления на государственную регистрацию. И данное изменение воли не следует рассматривать в качестве одностороннего отказа от исполнения обязательства, возникающего из договора. Потому как в соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. А если между сторонами договор не заключен из-за отсутствия государственной регистрации, соответственно и обязательство из такого договора не возникло.

Суд может принять решение о регистрации договора в случае уклонения одной из сторон только в том случае, если договор между сторонами заключен в надлежащей форме и одна из сторон уклоняется от подачи заявления на государственную регистрацию договора. Для сторон по договору, подлежащему обязательной государственной регистрации, можно посоветовать заключать договор не в простой письменной форме, а в нотариально удостоверенной. Потому как, если между сторонами заключен договор в нотариально удостоверенной форме, с заявлением на государственную регистрацию договора может обратиться одна сторона. Присутствие и заявление второй стороны в данном случае не требуется.

Некоторые ученые государственную регистрацию сделки определяют как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. С данным определением государственной регистрации сделки достаточно сложно согласиться. Так, например, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только со дня внесения записи о сделке в ЕГРП. То есть с момента внесения записи в ЕГРП договор купли – продажи считается заключенным, а это означает, в том числе, и то, что с момента регистрации у сторон по договору возникают права и обязанности по заключенному договору. Но покупатель, после заключения договора собственником жилого помещения не становится, т.к. согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя по договору купли-продажи жилого помещения возникает не с момента передачи ему имущества, а с момента государственной регистрации права собственности у покупателя на предмет договора в ЕГРП. Соответственно в момент регистрации договора купли-продажи жилого помещения у покупателя вещные права на недвижимое имущество не возникают, он выступает в качестве «титульного» владельца недвижимости. Юридически же собственником жилого помещения продолжает оставаться продавец, не смотря на то, что между ним и покупателем заключен договор купли-продажи жилого помещения, прошедший государственную регистрацию. Но, как справедливо отмечает ВАС РФ, несмотря на то, что продавец остается собственником жилого помещения, до момента внесения в ЕГРП записи о переходе права собственности на жилое помещение с продавца на покупателя, его право собственности является ограниченным, т.к. он (продавец) лишен правомочия по распоряжению своей собственностью [3]. А поэтому определять государственную регистрацию сделки в качестве акта признания и подтверждения государством возникновения…. прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ не вполне корректно.

Следует согласиться с тем определением понятия государственной регистрации сделки, которое дано : «Государственная регистрация сделки – это дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки» [4]. Думается, что государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом можно определить как юридический акт признания и подтверждения государством совершения (заключения) между сторонами гражданско-правовой сделки.

В литературе вопрос об обязательности государственной регистрации сделки подвергается сомнению. Кроме того, следует отметить, что на сегодняшний день можно встретить категорические высказывания и предложения по отмене государственной регистрации сделки, оставив обязательность государственной регистрации только прав на недвижимое имущество [5]. Введя обязательность государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, законодатель хотел защитить более «слабую» сторону в договоре. Хотя разработчики ГК РФ, которые первоначально ратовали за государственную регистрацию сделок взамен нотариальной формы, в 2002 году при разработке концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах публично заявили, что была допущена ошибка и из перечня предметов государственной регистрации сделки с недвижимыми вещами необходимо исключить. При этом отказ от государственной регистрации особо значимых для гражданского оборота сделок должен был повлечь за собой естественные последствия в виде, например, признания обязательной нотариальной формы для таких соглашений. Но если мы отменим обязательность государственной регистрации договора с недвижимостью, кто сможет гарантировать, что недобросовестные продавцы не будут перепродавать один и тот же объект недвижимости. И хотя, в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариусы, при совершении нотариальных действий обязаны вносить сведения о совершенных действиях в реестр, может возникнуть вопрос: является ли этот реестр столь же открытым, как и ЕГРП? Если стороны заключили договор в отношении недвижимого имущества и зарегистрировали его в ЕГРП, то пока в ЕГРП существует запись о зарегистрированном договоре, продавец не сможет продать этот объект недвижимости кому-либо еще. А можно ли дать соответствующую гарантию в отношении нотариально удостоверенного договора?

Государственной регистрации подлежат не все сделки с недвижимым имуществом, а только строго ограниченные. Так, если мы отменим обязательность государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, кто сможет гарантировать, что продавец не «кинет» покупателя и не заключит сделку по отчуждению жилого помещения с третьим лицом. Аналогичная ситуация складывается и с договором участия в долевом строительстве многоквартирных домов. До введения в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесение изменений в некоторые законодательные акты РФ», права дольщиков вообще не были защищены. Недобросовестные застройщики собирали деньги с доверчивых граждан, перепродавали одну и ту же квартиру по нескольку раз. Введя обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, законодатель несколько исправил ситуацию, т.к. застройщики лишаются возможности перепродавать одну и ту же квартиру несколько раз [6]. До тех пор пока в ЕГРП существует запись о зарегистрированном договоре, права покупателя защищены, он может быть уверен, что договор в силе и он не столкнется с ситуацией когда в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества заключено несколько договоров.

Но с другой стороны, не совсем понятно, почему договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента внесения записи в ЕГРП, а договор купли-продажи нежилого помещения, государственной регистрации не подлежит. Отсутствие обязательности государственной регистрации договора продажи нежилой недвижимости, кроме предприятия, создает возможность для повторной продажи одного и того же объекта недвижимости несколько раз. У покупателя существует возможность защитить свое нарушенное право в судебном порядке, если продавец уклоняется от подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на предмет договора. Некоторые авторы утверждают, что до тех пор, пока в ЕГРП продавец нежилой недвижимости указан в качестве собственника, он может совершать любые действия со своей собственностью, в том числе и распорядится ею. [7] То есть продавец, не смотря на существование заключенного договора, может в одностороннем порядке отказаться от данного договора, изменить свою волю и продать недвижимость третьему лицу. Данное утверждение противоречит основным принципам обязательственного права. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев установленных законом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора, об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение [8].

Ответственность за нарушение обязательства, в том числе и за односторонний отказ от исполнения обязательства, предусмотрена в главе 25 ГК РФ. Но, применяя положения главы 25 ГК РФ, судам необходимо помнить и о втором покупателе, который может выступать в качестве добросовестного приобретателя. При этом следует отметить, что в соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» [9]: «...поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). А если имущество приобретено непосредственно у собственника, то при предъявлении одной из сторон по договору требования о признании сделки недействительной, положения п.1 ст. 302 ГК РФ, не применяются».