Ученые записки (стр. 14 )

Думается, что договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации. Во–первых: жилое помещение, как указывалось выше, является недвижимым имуществом; во – вторых: в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено в законе; в – третьих: в законе «иного» по поводу договора аренды жилого помещения не предусмотрено, поэтому должны действовать общие положения ГК об аренде (гл. 34). Кроме того, следует отметить, что согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». И если договор аренды нежилого помещения, являющегося недвижимостью и представляющего собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации, если заключен на срок свыше одного года [8], то почему договор аренды жилого помещения, представляющего собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» государственной регистрации не подлежит? Думается, что приведенные аргументы доказывают необходимость государственной регистрации договора аренды жилого помещения. Здесь же может возникнуть еще один вопрос: зависит ли необходимость регистрации договора аренды жилого помещения от срока, на который он заключен. Думается, что если Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок свыше одного года, то это же правило можно было бы применять и в отношении договора аренды жилого помещения. То есть, если арендатор получил жилое помещение во временное владение и (или) пользование на срок свыше 1-го года, то договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации. Устанавливать обязательность государственной регистрации договора аренды жилого помещения не зависимо от срока, на который он заключен, было бы нерационально, т.к. государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») [9]. Но ведь договор аренды может быть заключен и на срок 1 месяц или 2 недели. Основываясь на рассмотренном можно придти к выводу, что договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более 1-го года, должен признаваться заключенным только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Без государственной регистрации такой договор должен признаваться незаключенным [10].

В заключении хотелось бы отметить, что: договор аренды жилого помещения, хотя и упоминается в Гражданском кодексе РФ, но возникают вопросы о том, какие именно нормы ГК РФ подлежат применению при регулировании отношений, возникающих из указанного договора. Думается, что договор аренды жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации в том случае, если он заключен на срок свыше одного года (по аналогии с договором аренды нежилых помещений). Кроме того, следует отметить, что между арендатором по договору аренды жилого помещения и физическим лицом, которому указанное помещение передается во временное владение и (или) пользование за плату, заключается договор коммерческого найма. И чтобы не возникало проблемных ситуаций, думается необходимо внести изменения в ГК РФ, касающиеся не только договора аренды жилых помещений, но и договора аренды нежилых помещений.

 

Библиография

1.        Статья 15 Жилищного кодекса РФ.

2.        Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702.

3.        Пункт 2 статьи 671 ГК РФ.

4.        Крашенинников с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения // СПС «Консультант».

5.        Шишко право: Учебное пособие. – М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Изд-во «АСТ МОСКВА». 2007. С. 31.

6.        Например, Киндеева : права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС «Консультант».

7.        Например: Певницкий недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты// Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1. // СПС «Консультант»; Крашенинников с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения// СПС «Консультант».

8.        Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7. В указанном письме ВАС РФ приходит к выводу, что к договору аренды нежилого помещения должны применяться правила ст. 651 ГК РФ.

9.        Установление правила об обязательности государственной регистрации договора аренды жилого помещения, не зависимо от срока, на который он заключен, приведет к возникновению парадоксальных ситуаций, когда договор аренды заключается на 2 недели, а процедура регистрации занимает один месяц.

10.    То есть по аналогии с п. 3 ст. 651 ГК РФ.

 

Могилевец О.М.,

магистр юриспруденции, преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин

Западно-Сибирского филиала Российской академии правосудия

 

Государственная регистрация сделок

с недвижимым имуществом

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и сделки. Однако в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О регистрации») ничего не говорится о природе государственной регистрации сделки. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О регистрации»: «государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда…». И хотя статья называется «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», об обязательности государственной регистрации именно сделок с недвижимым имуществом в ней ничего не говориться.

Так что же представляет собой государственная регистрация сделок с недвижимостью?

В соответствии со ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О регистрации». Но в ст. 131 ГК РФ идет речь о тех правах на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). ФЗ «О регистрации», хотя и содержит порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прямо не указывает, какие именно сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Кроме того следует отметить, что в большинстве своем ФЗ «О регистрации» посвящен именно государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а не регистрации сделок с недвижимым имуществом. Только в отношении договора участия в долевом строительстве, и договора аренды недвижимого имущества ФЗ «О регистрации», говорит о государственной регистрации именно договора. В отношении же ипотеки недвижимого имущества, ст. 29 ФЗ «О регистрации», гласит о регистрации ипотеки. Но что именно мы регистрируем в соответствии со ст. 29 ФЗ «О регистрации»: ипотеку, как ограничение (обременение) прав, или договор об ипотеке, который в соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», должен быть заключен в простой письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации? Ответ на данный вопрос содержится ни в ФЗ «О регистрации», а в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 1 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке», государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке, как обременении (ограничение) прав на недвижимое имущество. При этом права залогодержателя (право залога) государственной регистрации не подлежат.

Остальные же договоры с недвижимым имуществом, которые подлежат обязательной государственной регистрации ни в ст. 131 ГК РФ, ни в ФЗ «О регистрации» не упоминаются. Перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательной государственной регистрации содержится во второй части ГК РФ и иных законодательных актах. Например, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ указывает, что договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года государственной регистрации не подлежат. Из указанного можно сделать вывод, что те же самые договоры в отношении земельного участка, заключенные на срок свыше одного года подлежат обязательной государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

Государственная регистрация сделки не имеет никакого отношения к форме сделки [1]. С государственной регистрацией законодатель связывает момент заключения договора в отношении недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации. Момент заключения договора имеет важное значение, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного договора [2. Т.3. С. 115]. Если договор, подлежащий государственной регистрации, сторонами не был зарегистрирован, то он считается незаключенным, если иное не установлено законом. Так, например, в соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договор об ипотеке не был зарегистрирован, то он считается не незаключенным, а недействительным, он является ничтожным. Но мы основное внимание сосредоточим на незаключенных договорах, не прошедших государственную регистрацию.