Ученые записки (стр. 16 )

Если бы договор продажи нежилого помещения подлежал государственной регистрации как и договор купли-продажи жилого помещения, права покупателя были бы защищены в большей степени, а возможные посягательства «недобросовестных» продавцов, априори, были бы пресечены.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, ипотеки, договора об установлении сервитута позволяет получить данные о существующих ограничениях (обременениях) прав собственника недвижимого имущества. Соответственно, потенциальный покупатель перед заключением договора может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получить выписку из ЕГРП, о существующих ограничениях (обременениях) прав собственника недвижимого имущества. Ведь, недобросовестный продавец, может и не поставить в известность покупателя о том, что, например, недвижимое имущество заложено или передано во временное владение и (или) пользование за плату третьему лицу. А в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам относятся: наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты [10]. Если в отношении отказополучателей и получателей ренты в ЕГРП должна содержаться информация о том, что существуют соответствующие обременения права собственности собственника жилого помещения, то в отношении нанимателей в ЕГРП никакой информации не содержится и содержаться не может, т.к. договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и государственной регистрации не подлежит. Несоблюдение письменной формы не влечет недействительности договора. Просто стороны такого договора в соответствии со ст. 162 ГК РФ, в случае спора лишаются права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий, но не лишаются возможности приводить письменные и другие доказательства. Поэтому можно представить себе ситуацию, когда между сторонами заключен договор найма жилого помещения в устной форме. Наймодатель заключает договор купли-продажи жилого помещения, не уведомив покупателя, что право собственности наймодателя ограничено, т.к. действует договор найма жилого помещения. Возникают следующие вопросы: во-первых, как покупателю убедиться, что право собственности продавца жилого помещения не обременено (ограничено); во-вторых, кто гарантирует нанимателю, что его право пользования жилым помещением будет сохранено после перехода права собственности на жилое помещение, ведь, между ним и наймодателем существует только устная договоренность, и продавец, не уведомив покупателя, что его право собственности обременено, не представляет на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения списка лиц, у которых в соответствии с законом сохраняется право пользования жилым помещением. Если бы в ЕГРП существовала запись о том, что право собственника жилого помещения ограничено, т.к. он выступает в качестве наймодателя по договору найма жилого помещения, то у потенциального покупателя была бы возможность получить об этом информацию.

Государственная регистрация сделки гарантирует законность сделки и позволяет получить данные о существующих ограничениях (обременениях) установленных в отношении недвижимого имущества. Однако не всегда позиция законодателя в отношении регистрации тех или иных договоров с недвижимым имуществом, последовательна. Так, например, может возникнуть вопрос: почему договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента внесения записи в ЕГРП, а договор аренды морского или воздушного судна государственной регистрации не подлежит (ст. 633, 643 ГК РФ). В соответствии со ст. 130 ГК РФ воздушные суда, морские суда, суда внутреннего транспорта являются недвижимым имуществом. Не понятно, почему законодатель в отношении аренды данных объектов недвижимого имущества устанавливает особые правила. Однако, п. 49 Приказа Госкомрыболовства РФ «Об утверждении правил регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах» указывается, что договор фрахтования судна (тайм-чартер и бербоут-чартер) подлежит регистрации в Государственном судовом реестре (судовой книге) порта регистрации данного судна. А ведь видом аренды является тайм-чартер — договор фрахтования судна на время [11. Т. 2. С. 238]. И кроме того, при необходимости к отношениям, возникающим из этого договора, могут применяться положения ГК об аренде транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632-641). И получается, что с одной стороны в ст. 633, 643 ГК РФ содержится указание о том, что договор аренды транспортного средства государственной регистрации не подлежит, а с другой, - в Приказе Госкомрыболовства, закрепляется обязательность государственной регистрации договора фрахтования (тайм-чартер и бербоут-чартер).

Та же самая ситуация и в отношении аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений. Почему законодатель установил годичный срок в качестве критерия необходимости регистрации договора. Если мы установим, что договор аренды здания подлежит регистрации независимо от срока, на который он заключен, можно встретиться с ситуацией, когда договор заключен на 1 месяц, и срок регистрации так же составляет один месяц. Т.е. законодатель посчитал, что установление данного правила, могло бы привести к осложнению гражданско-правового оборота. Но, с другой стороны, если между сторонами заключен договор аренды здания сроком до одного года, права собственника ограничены (обременены). А если арендодатель решит продать обремененное правами арендатора недвижимое имущество, у потенциального покупателя отсутствует возможность получить достоверную информацию о существующих ограничениях (обременениях) права собственности потенциального продавца. Кроме того, следует отметить, что во избежание процедуры регистрации договора, многие арендаторы и арендодатели предпочитают заключать договор аренды недвижимого имущества до года, а потом просто перезаключают договор на тот же срок.

Подводя итог можно сделать следующие выводы:

1. Государственную регистрацию сделки следует определять как юридический акт признания и подтверждения государством заключения между сторонами гражданско-правовой сделки, соответствующей требованиям законодательства и не нарушающей права и законные интересы третьих лиц.

2. Введение государственной регистрации сделки в первую очередь было призвано защитить более «слабую» сторону в договоре (покупателя в договоре купли-продажи жилого помещения, дольщика – в договоре участия в долевом строительстве). Кроме того, государственная регистрация сделки иногда дает возможность получить данные о существующих ограничениях (обременениях) права собственности. Так, например, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 ФЗ «О регистрации»).

3. Если одна из сторон уклоняется от подачи заявления на государственную регистрацию договора, вторая сторона может обратиться в суд, и суд может вынести решение на основании которого, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляет государственную регистрацию сделки. При этом на уклоняющуюся сторону судом может быть возложена обязанность по возмещению убытков второй стороне, возникших из-за уклонения.

4. Для того чтобы не столкнуться с уклонением от подачи заявления на государственную регистрацию договора, сторонам по сделке можно посоветовать заключать договор, подлежащий государственной регистрации не в простой письменной форме, а в нотариально удостоверенной. Тогда с заявлением на государственную регистрацию договора может обратиться одна сторона по договору. Обращение обеих сторон в данном случае не требуется.

5. Законодатель не всегда последователен в определении перечня сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации. Хотя необходимость регистрации сделки с недвижимостью не вызывает сомнения. Так как государственная регистрация сделки выступает своеобразной гарантией ее законности.

Библиография

1.        Гражданское право. Учебник. Том I. / Под ред. . – М.: Юр. фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М». 2006.

2.        Гражданское право: В 4-х т. Т.3: Обязательственное право. Отв. ред. – М.: Волтерс Клувер, 2005.

3.        Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

4.         Гражданское право. Учебник. Том I. / Под ред. . – М.: Юр. фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М». 2006.

5.        Викторова государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества// Юрист. 2009. № 2.

6.        , Староверов формы сделки и практическое гражданское законодательство // Законодательство. 2006. № 11.

7.        , Гражданское право: учеб.: в 3-х т. Т.2 – М.: ТК Велби, Из-во Проспект, 2005.

8.        Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

9.        Вестник ВАС РФ. 2009. № 1.